10月24日，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過(guò)。

廣州市規(guī)劃和自然資源局方面表示，上述兩個(gè)文件順利審議通過(guò)，標(biāo)志著廣州城市更新、城中村改造工作在規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、土地要素保障等多個(gè)方面邁上一個(gè)新臺(tái)階，成為指導(dǎo)廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。

規(guī)劃提出，至2035年累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里(含城中村改造155平方公里)，通過(guò)微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動(dòng)低效存量土地的盤(pán)活再利用。

其中，最為引人關(guān)注的是，提出“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。

據(jù)了解，廣州此前城中村改造的補(bǔ)償方式，主要以回遷房補(bǔ)償為主，現(xiàn)金補(bǔ)償為輔，“房票安置”是第一次出現(xiàn)在官方文件中。

由此，廣州也成為首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策是加快推進(jìn)城中村改造“較為可行的一個(gè)選擇”。他認(rèn)為，房票安置可以創(chuàng)造出巨大的需求，對(duì)新房、二手房庫(kù)存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本，緩解改造資金壓力。

“給拆遷戶多一種選擇”

事實(shí)上，早在兩個(gè)月前，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法(建議稿)》(以下簡(jiǎn)稱《建議稿》)的文件就已廣泛流傳。該文件對(duì)房票安置的適用范圍、補(bǔ)償規(guī)則、核發(fā)、使用與結(jié)算等作了詳細(xì)規(guī)定，并透露實(shí)施房票安置后，城中村改造項(xiàng)目原則上不再新建安置房。

當(dāng)時(shí)，廣州市規(guī)劃和自然資源局回復(fù)媒體稱：近期一些部門在開(kāi)展房票安置可行性研究工作，但還處于初步研究階段。對(duì)于房票這種重大舉措，一經(jīng)通過(guò)，會(huì)第一時(shí)間對(duì)外公布。

據(jù)了解，今年廣州全市至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，是近些年來(lái)最大規(guī)模的年度任務(wù)。

而根據(jù)前述兩個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃文件內(nèi)容，至2035年廣州推進(jìn)城中村全面或混合改造項(xiàng)目165個(gè)，其中全面改造150個(gè)、混合改造15個(gè)，主要集中在中心城區(qū)。

李宇嘉向中國(guó)新聞周刊表示，城中村改造的資金投入壓力很大，房票政策有助于減輕資金壓力，“因?yàn)椴捎梅科卑仓茫筒挥弥Ц恫疬w安置費(fèi)用或建回遷安置房了”。

他說(shuō)，新一輪城中村改造，目前主要由國(guó)企來(lái)主導(dǎo)，資金投入壓力非常大，所以無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商肯定是希望能夠?qū)嵤┓科卑仓玫摹?/p>

合富研究院在一份專題報(bào)告中表示，廣州老城區(qū)的部分舊改項(xiàng)目，由于規(guī)劃限制等問(wèn)題無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡，以往只能采用難度較大的異地安置方式，而有了房票安置，這個(gè)問(wèn)題便可以得到很好解決。開(kāi)發(fā)主體也能從中受益，包括降低拆遷難度，減輕現(xiàn)金流壓力等。

李宇嘉提到，廣州外圍區(qū)去庫(kù)存壓力很大，廣義庫(kù)存要5年到8年才能去化，通過(guò)房票安置一定程度上可以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。不過(guò)，他也強(qiáng)調(diào)，房票安置并不是強(qiáng)制每個(gè)項(xiàng)目都要實(shí)施，應(yīng)該把它理解為拆遷安置補(bǔ)償?shù)囊环N方式，給拆遷戶多一種選擇。

中國(guó)新聞周刊注意到，此前市場(chǎng)流傳的《建議稿》內(nèi)容顯示，房票安置適用于廣州市行政區(qū)內(nèi)各類城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置工作，包括政府收儲(chǔ)、統(tǒng)籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項(xiàng)目。

為了鼓勵(lì)村民采用房票安置，《建議稿》提出了不少優(yōu)惠政策，包括給予2%至5%的政策性獎(jiǎng)勵(lì)和3個(gè)月的臨遷費(fèi)，享受稅收減免優(yōu)惠，使用房票所購(gòu)買的商品住房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)，超過(guò)使用期限可兌換現(xiàn)金，名下已有一套商品房的村民還可將房票轉(zhuǎn)讓給符合條件的第三方等。

在李宇嘉看來(lái)，不管是就地安置，還是集中建設(shè)安置區(qū)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等，可能都無(wú)法滿足居民差異化的住房需求。“與其如此，不如讓大家到供應(yīng)多、品類多、范圍廣的市場(chǎng)上選擇房源。”

不過(guò)，李宇嘉也提到，廣州中心區(qū)和中心區(qū)周邊區(qū)域的一些舊改，不一定有可對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目來(lái)讓拆遷戶選擇回購(gòu)。“對(duì)于很多城中村村民而言，還是想居住在原來(lái)的區(qū)域，因?yàn)樗麄冏孀孑呡叾甲≡谀抢铩?rdquo;他說(shuō)。但中心區(qū)和中心區(qū)周邊一些區(qū)域，可能沒(méi)有太多的新房項(xiàng)目可供選擇。

李宇嘉還提到，政府想要房票安置的一些區(qū)域，主要是外圍區(qū)域，但是外圍區(qū)域與拆遷的地方“隔得比較遠(yuǎn)”，不少人不一定愿意去，這是一個(gè)比較大的問(wèn)題。因此，他估計(jì)大規(guī)模推行房票安置的難度是比較大的。

李宇嘉建議將二手住房納入到房票安置的范疇。“如果二手房不納入其中，房票安置的房源選擇非常有限，很難達(dá)到效果。”他說(shuō)。

北上深會(huì)跟進(jìn)嗎?

房票安置是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。被征收人，也即拆遷戶可自行向參與房票安置工作的房企購(gòu)買商品房，直接用房票結(jié)算。

中指研究院指出，房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較于直接貨幣補(bǔ)償，有助于鎖定購(gòu)房需求在本地釋放，同時(shí)一定程度上緩解了地方政府短期財(cái)政集中支出的壓力。

據(jù)了解，早在2015年，就有城市在棚戶區(qū)改造拆遷安置中推出房票制度，主要在三四線城市中被廣泛運(yùn)用。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年，全國(guó)棚改開(kāi)工量連續(xù)3年保持在600萬(wàn)套以上，高峰期拉動(dòng)全國(guó)21.5%的住房銷售。

去年以來(lái)，多地重啟房票安置政策。去年6月20日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法(暫行)》，明確提出將在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實(shí)施房票安置，成為全國(guó)首個(gè)實(shí)施房票安置政策的省會(huì)城市。

今年8月4日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，指出對(duì)集體土地房屋征收推行房票安置，將研究出臺(tái)《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》，拓寬補(bǔ)償安置渠道，滿足被征收群眾多樣化安置需求。

中國(guó)新聞周刊不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，超過(guò)30個(gè)城市已經(jīng)公布并實(shí)施房票安置政策，除了鄭州、南京外，還有江西省會(huì)南昌、云南省會(huì)昆明、貴州省會(huì)貴陽(yáng)，以及廈門、無(wú)錫、溫州等城市。

目前為止，廣州是首個(gè)提出房票安置的一線城市。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中國(guó)新聞周刊表示，房票安置政策在二線城市和三四線城市較為普遍，但一線城市此前沒(méi)有提出過(guò)。

現(xiàn)在廣州成為一線城市中“第一個(gè)吃螃蟹的人”，未來(lái)北京、上海、深圳會(huì)推出房票安置政策嗎?

在李宇嘉看來(lái)，其他三個(gè)一線城市，未來(lái)也大概率會(huì)推出房票安置政策。他說(shuō)，城中村改造肯定會(huì)提供多種安置形式供拆遷戶選擇，未來(lái)政策會(huì)鼓勵(lì)向房票安置方向傾斜，但不是一定要全盤(pán)采用房票安置。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州在特大城市或者說(shuō)超大城市中，提出探索房票安置政策機(jī)制，開(kāi)了一個(gè)先河，是城中村改造中“一種非常好的探索”，賦予了房票政策一些新的功能。

今年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。

會(huì)議明確，要加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州有關(guān)城中村改造的專項(xiàng)規(guī)劃提出探索房票安置政策機(jī)制，“有一定的創(chuàng)新性”。

他說(shuō)，從優(yōu)化、探索、拓寬，到破解、提升，思路是非常清晰的，可以看到，房票安置已經(jīng)成為廣州破解城中村改造難題“重要的工具”，成為城中村改造中加快效率，破除資金壓力，更好地解決城中村老百姓改善居住條件等方面非常重要的一項(xiàng)政策內(nèi)容。

據(jù)了解，前述兩個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃文件的表述中明確提到：通過(guò)實(shí)施房票安置，降低回遷用地安置需求，實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同時(shí)節(jié)省房屋拆遷臨時(shí)安置費(fèi)用，減輕財(cái)政資金壓力，定向去庫(kù)存，多路徑保障村民回遷安置。