9月25日，各大銀行即將啟動對存量房貸利率的批量調(diào)整。在此之際，主打“房貸置換”的經(jīng)營貸市場并未偃旗息鼓，有貸款中介搶客甚至更積極了。

經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場是多年的頑疾，貸款中介之所以敢“拍胸脯”保證放貸，仰仗的是其背后一套完整的分工、分潤體系。據(jù)證券時報·券商中國記者的調(diào)查了解，其中包括殼公司交易、假經(jīng)營流水炮制、記賬公司養(yǎng)殼，關(guān)聯(lián)賬戶委托支付等環(huán)節(jié)。

貸款材料全套作假，經(jīng)手銀行為何不查?在被問到為何“不怕查”的時候，一位中介人員道出了他的業(yè)務(wù)邏輯：現(xiàn)在是銀行追著客戶貸款，維護還來不及，為什么要查?

本輪經(jīng)營貸“涉房”，背景和以往有所不同。2019年以來，央行大力支持普惠小微貸款，被算進(jìn)普惠貸款口徑的經(jīng)營貸利率也節(jié)節(jié)走低，這讓違法違規(guī)行為有了套利空間。目前有多少普惠貸款進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，尚無權(quán)威統(tǒng)計，但在多方利益的共謀之下，其勢頭難遏。

算賬：轉(zhuǎn)換經(jīng)營貸，最高利差2%

近期，趁著存量房貸利率下調(diào)的熱點，從事經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的中介又掀起了一波新的營銷攻勢。

證券時報·券商中國記者走進(jìn)深圳福田一家成立了19年、自稱為行業(yè)頭部的擔(dān)保公司看到，在這座高端商務(wù)寫字樓里，半層樓的辦公區(qū)域內(nèi)容納了近百名員工，工作狀態(tài)井然有序。

存量房貸利率即將下調(diào)，對于房貸在身的人，是隨行就市調(diào)整劃算，還是轉(zhuǎn)經(jīng)營貸劃算?該公司人員給記者算了筆賬：“按照現(xiàn)在的LPR和深圳的房貸利率下限，銀行最多只能給你調(diào)整到4.5%，但是我們可以做到3%，中間有1.5%的利差。300萬貸款一年可以省下4.5萬元利息，十年就是45萬元。”

如此一算，即便是銀行下調(diào)了房貸利率，與經(jīng)營貸相比，似乎也少了幾分“吸引力”。

截至6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。業(yè)內(nèi)人士估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶，涉及貸款規(guī)模可能達(dá)25萬億元。利率調(diào)整后，這些借款人的平均降幅約為0.8個百分點。

根據(jù)目前政策，在房貸負(fù)擔(dān)最重的北上廣深，首套房房貸利率的下限在4.2%至4.75%之間，也就是說，大多數(shù)在2019年后簽約的存量房貸，最低可以下調(diào)到4.2%。但據(jù)記者從廣州和深圳多家經(jīng)營貸中介處了解，現(xiàn)下經(jīng)營貸年化利率已經(jīng)降至3%至3.2%，與調(diào)整后的房貸利率還存在1.2-1.75個百分點的利差，這成為經(jīng)營貸中介們喊得最響亮的噱頭。

對于房貸利率更高的二套房購房者而言，由于經(jīng)營貸不存在首套與二套房之分，還可以博得更大的利差。

于勇(化名)的存量二套房貸利率超過5.1%，在不久前轉(zhuǎn)成了3.1%的經(jīng)營貸，利差約2%。貸款500萬元，每年少了10萬元利息支出。如果向銀行申請降息，他的房貸可以降到4.5%，每年可節(jié)省3萬元利息。正是在這種對比之下，經(jīng)營貸供需兩旺，近年規(guī)模越滾越大。

“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸是一種趨勢。”上述深圳頭部擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)人員表示，自己干了十多年，現(xiàn)在是經(jīng)營貸利率最低的時候。

被問及背后的風(fēng)險，對方連連搖頭，“銀行現(xiàn)在是追著企業(yè)貸款，市場競爭激烈，對有資產(chǎn)抵押的客戶，維護都還來不及，又怎會拒之門外?你只要正常還貸，不觸發(fā)銀行的預(yù)警系統(tǒng)，銀行為什么要查你?”

一位銀行內(nèi)部人士則坦承，今年以來，市場信貸需求不足，銀行貸款門檻一降再降。“現(xiàn)在的普惠貸款有多容易拿到?只要去申請，大多數(shù)都能獲批。”而有房產(chǎn)抵押的屬于優(yōu)質(zhì)客戶，是銀行爭相服務(wù)的對象，利率自然低。

本輪降息周期中，消費貸、信用貸利率降至目前5%左右逐漸企穩(wěn)，而房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸則利率則節(jié)節(jié)下滑。以廣深為例，2022年市場主流的住房抵押經(jīng)營貸產(chǎn)品利率在3.75%左右，今年已經(jīng)跌到3.1%。不久前，廣州有銀行推出的經(jīng)營貸產(chǎn)品，利率更是跌破了3%。

分潤：多環(huán)節(jié)瓜分服務(wù)費

中介之所以如此篤定地為經(jīng)營貸的“可靠性”打包票，源自背后有一套緊密分工的支持鏈條。

證券時報·券商中國記者從廣深多家中介機構(gòu)了解到，申請經(jīng)營貸的前提是申請者名下必須有殼公司，是公司的股東或者法定代表人。經(jīng)營貸置換房貸的基本操作流程分6步：贖樓(由按揭中介墊資)—買殼(分注冊或者過戶兩種方式)—養(yǎng)殼(按月記賬報稅)—申請銀行貸款(虛構(gòu)經(jīng)營流水)—抵押入庫、銀行放款—提取貸款(虛構(gòu)貿(mào)易合同、關(guān)聯(lián)方托收支付)。

整個過程中，貸款中介、賣殼公司、記賬公司和銀行是四個不可缺少的角色。在轉(zhuǎn)貸費用收取上，相應(yīng)地也可以分四段。

第一段是贖樓的過橋利息，由貸款中介收取，通常為貸款額度的1%。

第二段是買空殼公司的費用(通常由貸款中介居間介紹)，價格5000元-7000元，由賣殼公司收取。“一般金額比較大的，比如超過300萬，我們會建議買一家公司來操作。”

第三段是經(jīng)營貸辦理費，為貸款額度的0.8%-1%，按揭中介收取，價格可以談。

第四段是養(yǎng)殼公司費用，市場價為200元/月，一年2400元。

為了縮短分潤的鏈條，一些貸款中介自己也養(yǎng)殼、設(shè)立記賬公司，并聲稱提供“知根知底、干凈安全”的買殼服務(wù)。“我們只買公司凈殼，不開對公賬戶，不會有任何對外的欠款。”

房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸過程中，最關(guān)鍵的角色是銀行，這也是各個貸款中介的“核心競爭力”。“不同銀行的要求不一樣，我們將根據(jù)您的資質(zhì)和需求匹配銀行。我們主要和大行合作，大行額度充足。”上述深圳頭部公司人士對記者表示。

一位銀行業(yè)內(nèi)部人士對記者表示，要順利地做成經(jīng)營貸，銀行里有兩個角色尤其重要，一是房貸按揭部門的客戶經(jīng)理，二是小微企業(yè)信貸部門的業(yè)務(wù)經(jīng)理，前者幫助順利贖樓，后者幫助順利進(jìn)件并通過審核，其他的事情都可以交給中介來辦。

除了擁有公司外，向銀行申請經(jīng)營貸需要滿足諸多條件，比如證明公司正常經(jīng)營的流水、放款時所需要的采購合同、提款時受托支付的公司賬戶等，貸款中介都能一應(yīng)炮制和安排。

利弊：轉(zhuǎn)貸隱性成本及風(fēng)險不低

以辦理300萬貸款轉(zhuǎn)換為例，記者綜合多家貸款中介的報價，前述四項費用之和大約需要7萬元-9萬元。數(shù)萬元轉(zhuǎn)換成本，意味著貸款人要讓渡兩到三年的利息，一次性交給中介等相關(guān)方。

目前房貸置換型的主流經(jīng)營貸是10年授信，每3年重簽一次，也有銀行可以做到5年重簽一次。“合同簽下來后，貸款利率是固定的，重簽的時候可能會再談。”

對于續(xù)簽是否存在不確定性，中介的語氣十分輕松：“沒有簽不下來的。到時我們可以幫您遞材料，您自己在銀行APP上簽個字就行。”

數(shù)萬元的轉(zhuǎn)貸成本不算低，但也未能阻擋這個業(yè)務(wù)的繁榮。一部分人是在算賬后被利差吸引，一部分人是因為經(jīng)營貸的償還方式是先息后本，可以切實地降低每月的房貸月供，還有人通過房貸轉(zhuǎn)換經(jīng)營貸，套取更多流動資金。

然而多數(shù)貸款人并不知道的是，上述算法只算了眼前的利差，卻沒有算風(fēng)險賬，沒有算違規(guī)成本。

經(jīng)營貸，是以企業(yè)主、個體工商戶為服務(wù)對象，為滿足企業(yè)經(jīng)營所需而發(fā)放的貸款。房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸是銀行最傳統(tǒng)的信貸產(chǎn)品之一，也是銀行信貸向房地產(chǎn)市場輸血的傳統(tǒng)管道。經(jīng)營貸必須用于經(jīng)營，這是銀行放款的前提條件。銀行在貸款合同中也會寫明，借款人不得挪用貸款用途，否則銀行有權(quán)提前解除合同、收回貸款。

因此，對于手持空殼公司、依靠虛假材料獲取貸款的借款人，看似劃算的貸款利率和貸款周期其實全無保障。如果貸款的數(shù)額較大、給銀行造成重大損失，還可能承擔(dān)騙貸的法律責(zé)任。

圍堵經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入房市，監(jiān)管部門一直奉行高壓政策。今年6月9日，原銀保監(jiān)會在小微金融工作專題會議上強調(diào)，提出嚴(yán)肅查處鉆政策空子、虛構(gòu)小微企業(yè)貸款用途套取資金的違規(guī)行為，確保國家的幫扶政策和金融資源真正用在刀刃上。

今年上半年，銀行業(yè)因各種違法違規(guī)收到監(jiān)管罰單1928張，在處罰原因上，“小微企業(yè)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)不真實”“小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域”等違法違規(guī)情形被多次提及。

數(shù)據(jù)：經(jīng)營貸流入樓市知多少?

全國范圍內(nèi)，經(jīng)營貸置換房貸的數(shù)量有多少?準(zhǔn)確數(shù)據(jù)難于估算，但一組數(shù)據(jù)可能揭開冰山一角。

今年6月21日，審計署向全國人大常委會作《國務(wù)院關(guān)于2021年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告》，指出“普惠金融政策在執(zhí)行中存在變形走樣的情形”。

在對5家大型銀行信貸資金流向的跟蹤中，抽查517戶小微客戶有364戶無實際經(jīng)營。報告還指出，利用銀行普惠信貸管理漏洞套取資金問題凸顯，2家大型銀行的13.66億元被一些個人或團伙通過注冊殼公司或虛構(gòu)貿(mào)易背景等方式套取，用于購買商品房、償還債務(wù)等。

“抽查到的500多戶小微企業(yè)有70%無實際經(jīng)營，很符合真實的情況。13.66億元只是冰山一角，實際上不止這個數(shù)。”一位中小銀行內(nèi)部人士表示，過去幾年，一些銀行做的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)申報材料經(jīng)不起檢查，也缺少正常的經(jīng)營類貸款的貸后檢查。

現(xiàn)實的數(shù)據(jù)可能更加觸目驚心。深圳一家銀行客戶經(jīng)理表示，他所在的支行每月辦理的經(jīng)營貸，七成是存量房貸置換的情形。在廣東省內(nèi)某中小銀行總行，超七成個人經(jīng)營貸的實際用途是置換存量房貸。

近年，隨著對公貸款的競爭日益激烈，各家銀行日漸重視零售業(yè)務(wù)，其中，個人貸款口徑下的經(jīng)營貸是貢獻(xiàn)增長的重要力量。

證券時報·券商中國記者從萬得提取了上市銀行自2019年LPR實施以來的個人住房貸款增長數(shù)據(jù)，和同期經(jīng)營貸的增長數(shù)據(jù)做對比，房貸的復(fù)合增長率為9.16%，經(jīng)營貸的復(fù)合增長率達(dá)到26.24%。

值得注意的是，自2021年起，隨著提前還貸現(xiàn)象增加，上市銀行房貸增長勢頭明顯放緩，以半年為統(tǒng)計周期的復(fù)合增長率降到1.97%，而同期經(jīng)營貸的增長率仍有10.8%。

分銀行類型看，2019年以來國有大行的經(jīng)營貸增長最快，其次是股份行。

經(jīng)營貸的快速增長，讓大量實際經(jīng)營的小微企業(yè)得到了貸款支持，但經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、理財市場套利的亂象也在狂奔。

探因：違規(guī)屢禁不止的背后

2019年以來，央行引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對普惠口徑小微企業(yè)的貸款支持力度，成為經(jīng)營貸快速增長的大背景。

為降低普惠小微企業(yè)貸款利率，央行推出多種專項支持工具以及低息再貸款，鼓勵金融機構(gòu)做多普惠小微業(yè)務(wù)。一些地方財政也通過專項利率補貼等方式，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對創(chuàng)業(yè)型小微企業(yè)的支持。為了引導(dǎo)信貸資源投向小微企業(yè)，銀行被要求每年在普惠小微企業(yè)貸款的增速、戶數(shù)上實現(xiàn)“兩增”。

一邊是獲得補貼的獎勵，一邊是完成任務(wù)的需要，銀行內(nèi)部對普惠小微貸款的重視程度日益增加。為了達(dá)成目標(biāo)，一些銀行通過開發(fā)無抵押貸款、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款等新產(chǎn)品獲取增量客戶，一些銀行注重數(shù)據(jù)生產(chǎn)要素的開發(fā)與使用，解決放貸過程中信息不對稱的難題。也有一些銀行做普惠小微貸款業(yè)務(wù)時，仍然依賴“磚頭”(房產(chǎn)抵押)，缺乏對企業(yè)真實運營狀況的了解。

隨著國有大行下沉對小微客群的服務(wù)，地方中小銀行的市場空間受到擠壓，完成普惠貸款增量任務(wù)的壓力驟然增大。找到優(yōu)質(zhì)小微客群，是中小銀行群體的燃眉之急。

普惠貸款的發(fā)放對象，與房貸人群有著較高的重合度。全口徑的普惠小微貸款，包括單戶授信額度為1000萬及以下的小微企業(yè)貸款、個體工商戶經(jīng)營性貸款，以及小微企業(yè)主經(jīng)營貸款。不難發(fā)現(xiàn)，只要對房貸人群加以包裝，便可能成為部分銀行急需的“小微客戶”。

近年，有銀行推出期限更長(最長可達(dá)20年)、額度超高(最高4000萬)、利率低于首套房貸的經(jīng)營貸，對準(zhǔn)房貸一族的“剛需”，不禁讓人懷疑，是否為招攬存量房貸客戶而“量身定制”的產(chǎn)品。

“如果是正常經(jīng)營的企業(yè)，貸款利息支出會被算作成本用來抵稅。為何有大量的企業(yè)沒有將經(jīng)營貸利息做抵稅申報，而是由企業(yè)主個人承擔(dān)了?這明顯不合常理，也說明了一些經(jīng)營貸暗藏貓膩。”上述銀行業(yè)人士表示。

種種跡象表明，經(jīng)營貸置換房貸的行為，并非難以識別，也不是難以追究，而是多方利益捆綁之下形成的頑障痼疾，以致在歷次整頓中按下葫蘆浮起瓢。冰凍三尺，非一日之寒。要根治經(jīng)營貸涉房亂象，還需監(jiān)管部門和金融機構(gòu)多方合作，嚴(yán)字當(dāng)頭，常抓不懈。

愿景：讓普惠貸款落到實處

經(jīng)營貸置換房貸的現(xiàn)象，已經(jīng)引起了監(jiān)管高層的重視。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局在發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》時表示，金融機構(gòu)應(yīng)對申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途“進(jìn)行穿透式、實質(zhì)性審核”，并明確提示風(fēng)險。對存在協(xié)助借款人利用經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構(gòu)，一律不得進(jìn)行合作，并嚴(yán)肅處理存在上述行為的內(nèi)部人員。

光大證券固收分析師張旭在點評上述文件時表示，這段時間以來，金融資產(chǎn)的收益率已明顯下降，且居民也有獲得較存量房貸利率更低成本的融資渠道。降低首套房貸利率，目的是引導(dǎo)借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間。

對于經(jīng)營貸的種種違規(guī)行為，相關(guān)方面并非不清楚。今年3月，原中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展不法貸款中介專項治理行動的通知》，要求各銀保監(jiān)局、各銀行業(yè)金融機構(gòu)成立由主要負(fù)責(zé)人親自牽頭的專項治理行動領(lǐng)導(dǎo)小組，制定具體工作方案，部署開展為期6個月(2023年3月15日-2023年9月15日)的不法貸款中介專項治理行動。

隨著專項治理的結(jié)束，相關(guān)處罰結(jié)果有望對市場形成新一輪震懾。

本輪經(jīng)營貸的爆發(fā)式增長，是在中央大力支持普惠小微貸款的背景之下出現(xiàn)的，違規(guī)業(yè)務(wù)被冠以“普惠小微”的名義出現(xiàn)，其中的根由，值得深思。

普惠小微貸款是信貸資源精準(zhǔn)滴灌到經(jīng)濟毛細(xì)血管中的重要工具。經(jīng)濟下行階段，普惠小微企業(yè)是經(jīng)濟活力的體現(xiàn)，對于經(jīng)濟復(fù)蘇有著重要意義。

可以看到，在央行等相關(guān)部門的大力支持下，我國的普惠小微企業(yè)融資環(huán)境得到明顯改善。互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算為信貸技術(shù)的升級創(chuàng)造了條件。不少銀行結(jié)合自身優(yōu)勢，在普惠小微企業(yè)貸款產(chǎn)品上推陳出新，真實地投入人力物力，構(gòu)建普惠小微企業(yè)服務(wù)能力，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益和社會效益的兼顧。

然而，也有銀行仍延續(xù)路徑依賴，害怕承擔(dān)風(fēng)險，在做普惠業(yè)務(wù)的時候，受到根植內(nèi)部的“磚頭文化”影響，或者向抵押物要保障，或者降低合規(guī)門檻，虛構(gòu)小微企業(yè)材料違規(guī)放貸，還有甚者通過購買資產(chǎn)、外包業(yè)務(wù)，以完成任務(wù)式的心態(tài)對待普惠小微業(yè)務(wù)。

經(jīng)營貸違規(guī)的頑疾固然要拔除，對普惠小微企業(yè)的信貸支持更不可因噎廢食。經(jīng)濟復(fù)蘇階段，更要將普惠小微貸款政策落到實處。銀行應(yīng)盡早脫離路徑依賴，培養(yǎng)適應(yīng)新形勢的信貸文化。否則，正如一位銀行業(yè)內(nèi)人士所言，銀行失去的不僅是市場份額，還有培養(yǎng)人才的機會，乃至放貸的核心競爭力。