“‘認房不認貸’落地第一周，我卡在了變成首套房的路上”

掛牌量激增、網簽量卻保持平穩;帶看量倍增、現場成交量卻未能保持首日的高“下定”……“認房不認貸”在北京落地首周后，北京商報記者走訪市場、頭部機構、對話一線經紀人與購房者發現，在過去的一周里，北京二手房的日均網簽量304套，與新政前持平，前5天的現場成交確實出現4500套左右的高量，但卻呈現出逐日大幅下滑的趨勢。掛牌量更是猛增了6000-8000套。不少小業主與購房者、經紀人對市場的判斷存在較大分歧，部分置換需求的賣家卡在了“變成首套房”的路上。

網簽：日均成交304套，與新政前持平

盡管不斷有“小業主提價”、市場火熱的消息傳出，但“認房不認貸”落地第一周的北京二手房市場，在兩大頭部機構一線經紀人看來，更多的是平穩。

來自諸葛找房提供的網簽數據顯示，“認房不認貸”落地首周，北京二手房網簽量1824套，日均成交304套，與8月每周的日均成交比，大致相當。

這個數據并不意外。二手房從交易下定金、簽合同到網簽間的時間差，讓新政的效應并沒有那么快體現在網簽上。但從機構提供給北京商報記者前5天的實際“下單”量看，5天共計4500套的門店預定量確實“猛增了一把”。

“但這些預定不會一下子轉化成網簽，個體周期不同，消化也不同。”某頭部機構信息部負責人透露，從目前后臺數據看，訂單轉網簽的周期在今年3月后不斷被拉長，2個月算比較快的，一旦涉及連環單，數據轉化的周期則無法確認。

據他透露，目前首周下定的客戶，多為老客戶轉化，相當于“等著松綁政策落地”的那批人，在這部分人群中，八成以上屬于置換需求，其中絕大部分需要置換的房源由于上半年的市場過差，并沒有完成置換。“說白了，他們都要先把手里的房子賣出去，變成首套房。”

但多位一線大區的經理證實，新政落地后首周的咨詢量、帶看量確實成倍增長，但實際流動性并沒有解決，在這樣的情況下，訂單轉化的周期無法估量。“好消息就是，無論轉化周期有多久，至少大家還是出手了，二手房和新房不同，違約成本比較高，所以后期的轉化大部分屬于時間和置換者的成本考量問題。”

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，通常來看，網簽數據具有滯后性，因此短期內尚不能看出數據端的變化，預計9月在成交數據上將會有所顯現。而從市場先行指標情緒指數來看，9月1日北京官宣執行“認房不認貸”政策后，市場情緒獲得明顯提振，根據諸葛數據研究中心建立的情緒指數模型，第36周(8月28日-9月3日)北京市場情緒指數達到-0.69，較前一周上升0.17，扭轉了下降的態勢。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月，重點50城市場情緒指數為-0.78，較上月下降0.05，連續6個月回落，處于觀望區間低位，接近低迷區間邊界。8月市場情緒指數幾近觸底，達到近年來的低谷，8月下旬以來，住建部等多部門接連祭出救市大招，包括統一下調首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套房貸利率等，北上廣深以及成都、長沙、武漢、佛山等核心一二線城市相繼官宣執行“認房不認貸”政策，樓市松綁政策小高峰到來，市場即將邁入復蘇周期。市場情緒目前已經降至歷史低谷，預計下月有望迎來觸底反彈。

價格：“‘認房不認貸’后，中介還給我降價120萬”

但置換者在這個時候，也表現出了自己的糾結。

1030萬元，兩周內可賣。當樓下的頭部中介給寧文報出這個價格，寧文直接掛了電話。

寧文的房子位于北京市東城區的和平里，雖然教育配套在和平里處于末尾，但2007年的房子放在老破小林立的和平里，也屬稀缺，89平方米的西南兩居室，也算三口之家核心區不錯的配置，加上多校劃片后和平里的強勢，怎么看都算是個不錯的房源。

這次換房用寧文自己的話說，屬于“被動換房”，公司搬家，大廠每天加班到11點，確實通勤時間吃不消，加上沒娃，留個東城排名前列的學區房沒啥用。

寧文在“認房不認貸”前曾經掛過一次，1150萬是當時這個報價1030萬的經紀人給出的建議價，小區里其他兩套同戶型、樓層、裝修均不如自己的，中介的建議是1100萬。

在“認房不認貸”后，再次掛牌建議價格被直接降了120萬，寧文確實難以接受。一方面，1000萬是寧文三年前買這套房子的總成本，因為是二類經適房，當時的稅費成本占了一大塊。另一方面，在寧文的理解中，“認房不認貸”在北京全量執行，意味著政策底已經來臨，市場底應該隨之而來。

在陳霄看來，想要賣掉房子的多為改善型客群，在成交上遇阻，可能是接盤的剛需群體不足，同時，居民預期收入也是影響這部分客群入市信心的重要因素。不可否認的是，這一波救市政策的推出確實大大提振了市場信心，帶動需求入市，“金九銀十”行情可期。市場的全面復蘇還要綜合宏觀經濟、就業形勢、居民收入等多方面來看，當前房地產市場已經逐步邁入復蘇周期，全面恢復仍需要一段時間。

掛牌量：猛增8000套，帶看猛增、關鍵是本周末

但這位報出1030萬的經紀人認為自己的理由十分充足：一周內掛牌量增加了6000-8000套，不但網簽沒有變化，實際成交量也沒有出現所謂的暴增。

知情人士證明了這6000-8000套的掛牌量。據了解，之所以是個區間，是因為大批量的房源上線，存在個別審核問題，其中，近半數是房齡在20年內的房源，五分之一為120平方米的改善型戶型。來自某頭部中介的摸底，大部分此類房源的掛牌都是出于置換需求。“說白了，就是想把自己變成首套房。”

但并非掛牌就能賣出去，即便是房齡比較新、戶型比較合適的。

合碩機構首席分析師郭毅總結了三點目前市場走得比較好的房源：一是城六區位置比較好的，大興、房山、門頭溝、通州、昌平幾個區域尚處于個別板塊恢復的進程中，例如大興西紅門、昌平回龍觀等;第二就是有比較大政府規劃的板塊，如地鐵、教育等;第三是買方比較理性，價格定位清晰，認清市場行情，不會趁機漲價，理性賣房的。

“現在要看9號、10號這個周末能不能有明顯的增量。”上述經紀人也認為，即便本周成交抬頭，也無法支持小業主的高報價，畢竟和庫存量的高企與掛牌量的猛增比，稍微抬點頭的交易并沒有可比性。

對于經紀人的這個說法，寧文一半認可，一半不認可。認可的是掛牌猛增并不利于“賣上價”，不認可的是自己在政策松綁之后反而需要降價10%才能掛牌。

“經紀人反復強調2周就能賣，但與價格比，周期我并沒有那么急迫。”寧文認為經紀人給出的1030萬元，更多是為了快速成交，但這樣一來反而自己的利益得不到保護。畢竟自己是同價格置換，買房那邊并沒有降價。

寧文的心態在小業主方面并不是個例。

陳霄提示，在“認房不認貸”政策落地后，對市場會產生兩方面的影響，一方面，就是一部分急于抓住政策紅利賣一買一的購房者，這部分群體會先將手頭的房源掛牌出售，甚至不排除為了加速賣出而采取降價出售的行為，此時，剛需房源供給獲得補充，帶動剛需購房者入市，這也就是導致性價比較高的房源大量成交的原因。另一方面，在這部分群體出售掉手上的房源后，可能會選擇購置改善型住宅，以首套房的首付比例標準來購入新房，減輕了首付資金壓力。

但目前看，小業主與購房者之間的心理預期存在較大的分歧，一如郭毅等業內專家提示的，置換需求在這個時間節點，要判斷好一個合適的價格，切勿幻想漲價，最終耽誤自己的置換。