2023年8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》(下文簡稱“通知”)。

其中提到，統(tǒng)一全國商品房個貸首付比例下限，首套房和二套房分別調(diào)至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限;并明確，存量首套房貸利率可通過新發(fā)貸款置換和協(xié)商變更合同兩種方式調(diào)整。

根據(jù)《通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構(gòu)提出申請，由金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

具體來看，新發(fā)放貸款或變更后的貸款合同利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

如何認定“存量首套住房”?

對于首套房認定標準，《通知》指出，“存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。”

中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、上海市經(jīng)濟學會副會長連平告訴經(jīng)濟觀察報，首套房認定要根據(jù)所在城市新推出的政策來認定。比如深圳、廣州“認房不認貸”已經(jīng)落地，這意味，按照“認房不認貸”政策認定為首套房的，都可以向銀行申請下調(diào)房貸利率。

光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認為，能夠申請存量按揭利率下調(diào)的貸款主要分為兩類。第一類是原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套住房標準的房貸;第二類是原貸款發(fā)放時被認定為二套(或以上)，但當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量房貸。

以最新的“認房不認貸”政策來看，第二類貸款主要包括，房屋購買時家庭沒有其他住房，但因所在城市采取“認房又認貸”政策而被認定為二套的按揭貸款，或是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房的存量按揭貸款。

王一峰表示，存量按揭利率下調(diào)主要針對首套房按揭貸款，且首套認定范圍有所擴大，是為更好的支持首套“剛需”或“剛改”人群。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，降低存量首套房貸款利率“因城而異”，各地都按照現(xiàn)有首套房認定標準來執(zhí)行。“政策支持的是首套房的利率降低，減輕首套房人群的負擔，一方面促進他們的改善需求，另一方面促進他們內(nèi)需和消費，政策的導向性比較明確”。

更多利好政策持續(xù)跟進

值得關(guān)注的是，8月底開始，房地產(chǎn)政策優(yōu)化節(jié)奏加快，8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門明確首套房“認房不認貸”政策納入“一城一策”工具箱。

8月30日至今兩天時間，江蘇、成都、廣州、深圳、中山、廈門、武漢、惠州、東莞等多個省份和城市密集地落地“認房不認貸”政策。“目前深圳‘認房不認貸’細則仍未落地，比如離婚無房的購房者，涉及到追溯之前家庭房產(chǎn)的套數(shù)認定”，一位深圳某連鎖中介人士告訴經(jīng)濟觀察報，政策出臺首日，效果仍不明顯。“線上咨詢的人數(shù)有所增加，但看房人不多”，一名廣州的中介人士表示，原因是該政策利好的是有改善置換需求的群體，但他們首先要把名下房產(chǎn)賣掉，再買才能被認定為首套，“所以政策起效還沒這么快，需要一定時間。”

一位深圳本土中介負責人告訴經(jīng)濟觀察報，認房不認貸政策出臺刺激了一部分原本看房的客戶。這類客戶心態(tài)更加急切了，主要擔心政策持續(xù)出臺導致市場行情變化，議價空間縮小。“不像之前可以慢慢看，等待撿漏”，他表示，一些猶豫較久的客戶，在政策出臺當日選擇來門店付定簽約。

“影響比較明顯的是客戶心態(tài)，一些原本不是誠心賣房的業(yè)主，雖然沒有馬上漲價，但選擇繼續(xù)觀望市場動向”，他表示，因為首付降低前來看房的客戶不多，多數(shù)還在觀望和等待后續(xù)政策。“購房者期待有更多政策出臺”，上述本土中介負責人表示，比如通過降低相關(guān)交易稅費減輕購房負擔。還有部分群體被“限購”限制，相比其他一線城市，在深圳落戶滿三年、且連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方具備購房資格。這些限購政策，阻擋了部分購房人群。

除了降低首付比例、利率等方面的舉措，部分城市繼續(xù)在放松落戶等方面發(fā)力。一位接近上海政府人士告訴經(jīng)濟觀察報，由于“五大新城”人口呈現(xiàn)負增長，上海在落戶方面可能會進一步松動。

8月31日舉行的2023年萬科中期業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮表示，目前市場處在膠著狀態(tài)，由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到一定影響，因此容易做出過度反應(yīng)，我們的判斷是目前市場顯然是跌過頭了。

郁亮稱，當前政策已經(jīng)在發(fā)力，希望這些已經(jīng)出臺的政策能盡快落實到位，推動市場恢復到健康合理的水平。同時，像盤活存量資產(chǎn)等對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，期待具體措施盡快出臺。