房地產(chǎn)稅在美國(guó)的征收歷史，大約已有200多年，目前在美國(guó)地方政府收入中占據(jù)重要地位。日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，同樣也在征收房地產(chǎn)稅。不過，我國(guó)房產(chǎn)稅和土地方面的稅收，暫時(shí)還散落為多個(gè)稅種，由于種種原因，我國(guó)一直沒有全面推廣“房地產(chǎn)稅”。

房地產(chǎn)稅會(huì)在何時(shí)推廣，又當(dāng)如何征收?近年來，專家們紛紛給出不同意見，其中，苗樂如的觀點(diǎn)值得關(guān)注。他建議按照“家庭套數(shù)”征收房地產(chǎn)稅，第一套房免征稅，第二套房少征稅。他還提到，建議房貸利率直接同比例降低，這樣也避免了“先還貸再貸款”的麻煩。

苗樂如是現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)，曾擔(dān)任北京市國(guó)土資源和房屋管理局黨組副書記、局長(zhǎng);北京市建設(shè)委員會(huì)黨組副書記、副主任，北京市住房制度改革辦公室主任，具有豐富的住房制度改革和房屋管理工作經(jīng)驗(yàn)。

建議按家庭套數(shù)征收

苗樂如指出，不建議按照人均面積征收房地產(chǎn)稅。他認(rèn)為，結(jié)合我國(guó)的住房歷史情況來看，假設(shè)按照人均面積征收房地產(chǎn)稅，可能會(huì)直接面臨一些難題。

苗樂如分析，公開消息稱目前單身者大約2億多人，如果按照人均面積征收，對(duì)單身者有失公平。單身者一個(gè)人就是一個(gè)家，假設(shè)他居住在100平的房子里，按照超出人均60平米計(jì)算，單身者就要為多出的40平米納稅。

苗樂如分析，假設(shè)選擇按人均面積征稅，人均面積多少為妥?是60平米，還是80平米?這也是要探討的問題。另外，究竟是按人均建筑面積征稅，還是按照人均使用面積征稅?這也是值得探討的問題。苗樂如指出，倘若按照人均面積征收，這其中會(huì)涉及到更多、更繁瑣的細(xì)節(jié)問題。

鑒于以上原因，苗樂如認(rèn)為，房地產(chǎn)稅最好按照“家庭住房套數(shù)”來征收，這樣實(shí)際操作起來也更明確、更便捷。如果有的房子面積很大，例如達(dá)到300平米，這就屬于特殊情況，如果按家庭套數(shù)征稅，可以單套房屋設(shè)定面積上限。

具體怎么征稅?

苗樂如拿北京舉例，北京二環(huán)和三環(huán)內(nèi)許多房子是“老破小”，有的居民家庭僅有一套“老破小”。此時(shí)，隨著第三代人的出生，居民就不得不購(gòu)買第二套房去改善住房條件。事實(shí)上，這第二套房，也屬于剛需。類似情況并不少見，那么房地產(chǎn)稅應(yīng)該怎么征更合理?

苗樂如表示，“建議第一套房免征房地產(chǎn)稅，第二套房象征性少收一點(diǎn)房地產(chǎn)稅。”苗樂如解釋，為滿足人們美好生活的愿望，國(guó)家也在鼓勵(lì)改善型住房，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也亟待激發(fā)活力，居民對(duì)第二套房些微納稅，這既是對(duì)鼓勵(lì)購(gòu)房政策的銜接，也能激發(fā)市場(chǎng)活力。

公開信息顯示，美國(guó)征收房地產(chǎn)稅，大約已有超過200年的歷史，現(xiàn)在按照地區(qū)來征收，一個(gè)州一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)把市場(chǎng)對(duì)房源的評(píng)估價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)來征收，而不是按照人均面積。美國(guó)各州所征收的房地產(chǎn)稅，主要用于道路、教育、社區(qū)改造等。

苗樂如認(rèn)為，美國(guó)的征稅方式相對(duì)科學(xué)，結(jié)合我國(guó)各省市的經(jīng)濟(jì)狀況與居民消費(fèi)水準(zhǔn)，如果將來全面推廣房地產(chǎn)稅，全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)并不合理，建議按照地方情況來具體征稅。

苗樂如強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是地方稅，不是中央稅種，可以作為地方收入的一部分，用來推動(dòng)地區(qū)城市建設(shè)、服務(wù)或社區(qū)的改造。

此前，有知名學(xué)者提出，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房要特別征收房地產(chǎn)稅。但苗樂如堅(jiān)定地給出了相反意見，他認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房壓根不具備被征稅的資格，如果一旦對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征稅，這就意味著是在變相地承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬。

值得注意的是，苗樂如指出，如果要征收房地產(chǎn)稅，要堅(jiān)持這樣一個(gè)原則：房地產(chǎn)稅征收的稅額應(yīng)該是原房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等總稅額的轉(zhuǎn)化，而非作為彌補(bǔ)財(cái)政困難的手段，通過征收房地產(chǎn)稅去彌補(bǔ)財(cái)政欠缺。

坊間不乏這樣的觀點(diǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)70年，既然居民已經(jīng)繳納了土地出讓金，就完全不必再交房地產(chǎn)稅。苗樂如表示，“我不贊同這個(gè)觀點(diǎn)。稅收是一個(gè)再分配、再調(diào)整的過程。英國(guó)是土地私有制，但土地產(chǎn)權(quán)人也同樣要交房地產(chǎn)稅。”

如果全面推廣房地產(chǎn)稅，具體從哪里開始征收?苗樂如認(rèn)為，一定是從新成交的商品房開始，畢竟老房源歷史情況太過復(fù)雜，原則上只能向前看，不能往后追。

苗樂如舉例而言，有人因拆遷獲得多套房子，但對(duì)這些居民征稅合理嗎?這值得探討。如果一旦對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)姆课菡魇辗康禺a(chǎn)稅，恐怕居民會(huì)產(chǎn)生極大的排斥心理。另外，苗樂如補(bǔ)充表示，不僅商品房要征稅，保障性住房以及出租的房等，也應(yīng)征收。

建議首套房和二套房均20%首付

苗樂如說，“我們一直在提倡滿足‘美好生活’，事實(shí)上，24小時(shí)內(nèi)至少有一半時(shí)間，居民都在家里度過。吃穿住行，是滿足美好生活不可或缺的重要方向，而支持改善型住房，更是滿足美好生活的重要方面。”

苗樂如提到，有一些特殊職業(yè)的人，他們?cè)诋惖刭I房也是為了滿足生活的需要。譬如，殺青后的演員需要在異地買房居住，教師寒暑假也可能需要在異地度假，還有過著候鳥生活的許多老年人需要在異地置業(yè)等。這些人群，他們購(gòu)買第二套房，也是生活所需。

苗樂如認(rèn)為，既然現(xiàn)實(shí)生活讓許多人對(duì)購(gòu)買第二套房有實(shí)際需求，那么市場(chǎng)或政策就應(yīng)該對(duì)應(yīng)發(fā)揮作用。他分析，“中國(guó)4億人是中產(chǎn)階級(jí)，按照人均40平米到60平米的住房需求來預(yù)估，4億人大概需求160億平方米至240億平方米的建筑。住房改善需求是房地產(chǎn)新階段的主要特征，這也是一個(gè)巨大的市場(chǎng)空間。”

至少基于以上原因，苗樂如認(rèn)為，現(xiàn)在的購(gòu)房政策和信貸政策，可以不必再區(qū)分首套房和二套房，可以考慮將兩套房的標(biāo)準(zhǔn)完全統(tǒng)一。這樣操作，也和國(guó)家鼓勵(lì)二胎和三胎匹配的精神銜接了。

苗樂如說，我國(guó)的購(gòu)房首付可以借鑒國(guó)外，盡可能將市場(chǎng)新建商品房的首付全部降為20%。同時(shí)，也適時(shí)公開征收房地產(chǎn)稅對(duì)首套和二套房的征收原則，讓意向購(gòu)買者在此基礎(chǔ)上，放心大膽地購(gòu)房。

由于新貸款的利率比早先貸款的利率要低不少，苗樂如提出，為何不能將正在貸款的利率直接按照同比例降低呢?這樣就給居民提供了直接的方便，也不必再去排隊(duì)先還貸、再貸款了。“我覺得，前后的貸款利率政策要統(tǒng)一起來，貸款比例統(tǒng)一、貸款利率統(tǒng)一。”苗樂如說。