2022年無(wú)疑是近年來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)控優(yōu)化大年，密集且力度愈漸加大，政策空間從三四線城市覆蓋到一二線城市。

受疫情等多因素影響，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，中央堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，年內(nèi)多次釋放積極信號(hào)優(yōu)化調(diào)控政策，進(jìn)一步豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年已有超300省市(縣)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超千次，政策調(diào)控力度和頻次達(dá)到近年來(lái)峰值，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入實(shí)質(zhì)放松階段。從政策優(yōu)化節(jié)奏來(lái)看，4月以來(lái)政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性寬松期，政策節(jié)奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點(diǎn)二線城市擴(kuò)圍;下半年開始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，熱點(diǎn)城市加大優(yōu)化力度。四季度，各線城市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間有限，政策調(diào)控頻次有所放緩。

多地房貸利率降至低點(diǎn)

各地政策主要涉及優(yōu)化限購(gòu)限貸政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等方面，多地房貸利率已降至歷史低點(diǎn)。二手房交易流程亦在不斷簡(jiǎn)化，如深圳、南京等地推進(jìn)“帶押過(guò)戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，有利于打通交易鏈條，降低置換成本。

進(jìn)入年底，一些核心二線城市仍在持續(xù)加碼放松政策。自2022年12月5日起，廈門島外限購(gòu)政策調(diào)整為在廈門市實(shí)際工作和生活的非本市戶籍無(wú)住房家庭和個(gè)人可在島外限購(gòu)1套住房，島內(nèi)限購(gòu)政策不變。

佛山和東莞則全面解除限購(gòu)。佛山發(fā)文指出，從12月10日起，在禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購(gòu)買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，上述區(qū)域暫停實(shí)施住房限購(gòu)政策，也標(biāo)志著佛山全面取消限購(gòu)政策。東莞發(fā)布“23號(hào)文件”指出，自12月26日起，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策。自此，東莞全面放開限購(gòu)政策。

需求端政策方面，自三季度以來(lái)信貸支持力度持續(xù)不斷加大，“支持剛性和改善性住房需求”始終是政策核心。此前9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)已發(fā)文明確指出符合條件的城市可以下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限，央行也已下調(diào)首套公積金貸款利率15個(gè)基點(diǎn)，均為各地優(yōu)化信貸政策釋放了空間。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月底，全國(guó)已有超20城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%~3.9%水平。本次政策再次強(qiáng)調(diào)要因城施策，符合條件的城市有望加快落地降低房貸利率節(jié)奏，已經(jīng)下調(diào)商貸利率的城市不排除根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化。

政策或進(jìn)一步寬松

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)未得到明顯改善，中央在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)下，調(diào)控已向?qū)捤赊D(zhuǎn)變。上半年，全國(guó)兩會(huì)、中央政治局會(huì)議多次明確房地產(chǎn)調(diào)控思路，強(qiáng)調(diào)因城施策支持合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。7月中共中央政治局會(huì)議為下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)，明確從因城施策、保交樓兩個(gè)方面力促行業(yè)預(yù)期修復(fù)。8月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議罕見地接連釋放房地產(chǎn)積極信號(hào)，體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性更加突出。

11月份以來(lái)，多項(xiàng)房地產(chǎn)重磅政策利好陸續(xù)落地，尤其是“金融 16 條”出臺(tái)后，房企融資支持節(jié)奏明顯加快，政策“托底”信號(hào)明確。結(jié)合此前支持房企融資的“第二支箭”，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點(diǎn)。尤其是11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)布“第三支箭”，在房地產(chǎn)股權(quán)融資方面進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，此后已有超30家發(fā)起股權(quán)融資計(jì)劃，其中既有規(guī)模房企、也有出險(xiǎn)企業(yè)，包括民企和國(guó)央企。

中指研究院認(rèn)為，2022年因城施策頻次創(chuàng)歷史新高，未來(lái)核心一二線城市政策空間有望釋放今年以來(lái)，中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好政策工具箱，給予各地較高的調(diào)控自由度，地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變化及時(shí)調(diào)整政策節(jié)奏，力促市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。

總體來(lái)看，“房住不炒”基本定位不變，監(jiān)管部門持續(xù)優(yōu)化供需兩端政策，需求端支持政策不斷發(fā)力，居民購(gòu)房成本進(jìn)一步降低，促進(jìn)剛需及改善性住房需求釋放;供給端為房企提供更多資金支持，信貸、發(fā)債、股權(quán)“三支箭”的融資支持模式持續(xù)推進(jìn)，預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策繼續(xù)改善。

12月15日至16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，明年經(jīng)濟(jì)工作千頭萬(wàn)緒，要從戰(zhàn)略全局出發(fā)，從改善社會(huì)心理預(yù)期、提振發(fā)展信心入手，綱舉目張做好工作。其中包括有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

對(duì)于2023年房地產(chǎn)政策走勢(shì)，中指研究院預(yù)計(jì)，堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面繼續(xù)調(diào)整;支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善;“保交樓”仍然是側(cè)重點(diǎn)，專項(xiàng)借款及配套資金加快落地，有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，共同促進(jìn)購(gòu)房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。