碧桂園瞄準(zhǔn)的買房對象，不少都是像曹海歆這樣，是各個三四線城市里的新中產(chǎn)們，他們有著不穩(wěn)定的風(fēng)險承受能力——對于許多掏空“六個荷包”，為剛需買下期房、盼著入住的人來說，無論是延期交付，抑或是更壞的結(jié)果，都是“不能承受之重”。

這一切，正如碧桂園自己所描述的那樣，這家創(chuàng)立31年、曾多次進(jìn)入《財富》世界500強(qiáng)排名的企業(yè)，如今正面臨“成立以來最大的困難”。

焦慮與躺平

李雪從沒想過，“房企危機(jī)”這件事，會與自己息息相關(guān)。

今年五月，李雪哥哥與相戀多年的女友順利完婚?；榍?，哥嫂一起精挑細(xì)選了兩人的“小窩”，對比了性價比、升值空間、戶型、裝修風(fēng)格和小區(qū)環(huán)境等諸多因素，最終選擇了位于老家沈陽渾南區(qū)三環(huán)左右的一處地段較好的碧桂園樓盤。

李雪回憶，在哥哥的選擇里，開發(fā)商是從未被比較過的一項。他對房地產(chǎn)開發(fā)商知之甚少，唯一能回憶起的重大新聞是恒大爆雷，而碧桂園在他看來是一家大房企，房子又是精裝交付，這對于雙北漂打工家庭來說，是很大的優(yōu)點。

8月11日的早上，李雪看見哥哥有些焦慮，他在出租屋里一邊沉默地走動，一邊快速地刷著手機(jī)，臨出門時，他說：“我和你嫂子買的房子好像要爛尾了。”

正如碧桂園自己所描述的那樣，這家創(chuàng)立31年、曾多次進(jìn)入《財富》世界500強(qiáng)排名的企業(yè)，如今正面臨“成立以來最大的困難”。據(jù)報道，碧桂園兩只原本應(yīng)于8月7日支付的境外美元債票息，未能按期支付，兩只債券合計1.62億元。難以想象，碧桂園2022年的營收達(dá)到4303億元，而如今，需要支付1億多元竟成為了難題。

消息一出，市場震動，“疑似爆雷”的陰影在碧桂園頭頂揮之不去。在邯鄲一家房地產(chǎn)中介工作的彭凜，為了結(jié)婚買下碧桂園的期房，預(yù)計明年九月交房。當(dāng)身邊人用“爆雷”的口吻談起此事，他激動而堅決地否認(rèn)：“沒有爆雷!哪里有爆雷?”

同彭凜一樣，對于絕大多數(shù)等待碧桂園期房建成的業(yè)主來說，“碧桂園爆雷”是萬萬不敢設(shè)想的。每日人物通過社交媒體聯(lián)系了上百位購買了碧桂園期房的業(yè)主，絕大多數(shù)人選擇了沉默，而曹海歆是少有的幾個樂意聊一聊的買房人。接受訪談之前，丈夫還曾告誡她：“別談了，怪晦氣的，又不是真的要爛尾了。”

曹海歆生活在浙江湖州，今年六月份，她看中了一套離母親家近的碧桂園樓盤，一期已建成，二期即將收房，三期正在售賣。房子價格被壓得很低，從開盤初的一萬多降到了7000塊左右。看房時，介紹房子的銷售也在該樓盤入手了一套。“他們做這一行的，既然自己也買了，那我買下應(yīng)該沒有什么問題。”

丈夫曾經(jīng)在碧桂園項目工作過，認(rèn)為碧桂園“現(xiàn)金流充裕、回錢快”，響亮的地產(chǎn)龍頭名聲更是一份有力的背書。經(jīng)過一周時間考慮，夫妻倆買下了一套120平的四室兩廳，首付四成，預(yù)計2025年十月交樓。曹海歆經(jīng)營著一家個人的甜點工作室，常有回頭客光顧，償還每月貸款并不算負(fù)擔(dān)。

得知碧桂園沒有按期支付債券利息的頭兩天，曹海歆心里不太舒服，上網(wǎng)搜索，無一不寫滿了焦慮。各地施工進(jìn)度不同，有的交房遠(yuǎn)在明年后年，有的就等室內(nèi)精裝完畢，有的每日去工地看，有的抱著希望求證“房子應(yīng)該能按時交吧”。同質(zhì)的負(fù)面信息讓曹海歆感到難受，干脆不再看相關(guān)新聞，選擇“躺平”——“事情已經(jīng)出現(xiàn)，個人的力量也解決不了，不如該吃吃、該喝喝。”

碧桂園瞄準(zhǔn)的買房對象，不少都是像曹海歆這樣，是各個三四線城市里的新中產(chǎn)們，他們有著不穩(wěn)定的風(fēng)險承受能力——對于許多掏空“六個荷包”，為剛需買下期房、盼著入住的人來說，無論是延期交付，抑或是更壞的結(jié)果，都是“不能承受之重”。

相比之下，對曹海歆這樣本身就有兩套房的人來說，心態(tài)還算是相對平和，她覺得，最壞的結(jié)果“不過是晚兩年交房"。

打氣

同一時刻，焦慮傳導(dǎo)到了碧桂園的售樓處內(nèi)部——很顯然，賣房變得更難了。

趙程是河北邯鄲下轄縣城的碧桂園樓盤的銷售主管。大盤已清得差不多，剩下零星幾個戶型在賣，售樓處門可羅雀，冷清得像大廳里開到16度的空調(diào)。銷售們?nèi)缤鴺潜P營業(yè)來去的候鳥，多數(shù)已經(jīng)被調(diào)走，留下趙程一人，作為主管負(fù)責(zé)交房產(chǎn)證等后續(xù)收尾的工作。

碧桂園無法支付負(fù)債消息傳出后，趙程接到通知，“還沒賣出的幾套大平層戶型的房源暫停銷售，等風(fēng)波過去再說”。

伴隨銷售暫停的還有業(yè)主們紛至沓來的電話。他所處的縣城在邯鄲市經(jīng)濟(jì)排名靠后，碧桂園是唯一一家進(jìn)駐的大型房企，樓盤定位為改善型住房——在過去的近十年里，碧桂園把房子蓋到了許多類似的縣城中。碧桂園出事后，由于許多業(yè)主長年在外地工作，無法趕來現(xiàn)場親自督工，為了讓業(yè)主放心，趙程用抖音搞起直播，“業(yè)主想看哪個樓就直播哪個樓”。

離銷售處不遠(yuǎn)就是工地，趙程隔著落地窗戶就能望見?？吹焦と藗冊谑┕?，時不時能聽到叮叮砰砰的聲音，“就說明就沒問題”。除了直播，他還會在企業(yè)微信實時更新工程進(jìn)展，業(yè)主們關(guān)心的外墻、瓷磚、綠化等都有相應(yīng)的進(jìn)度說明。

面對業(yè)主的不安，趙程選擇如實承認(rèn)，“碧桂園正在經(jīng)歷最大的一次風(fēng)波”。2023年上半年，碧桂園總體經(jīng)營不善，虧損約450億，銷售端難以賣出房子，回款坎坷。

作為銷售，趙程對“房子難賣”深有體會。

他所在的樓盤于2020年底開盤，2021年動工，建幾棟賣幾棟，陸續(xù)售賣了兩年多。每次開售，銷售們都有固定的KPI業(yè)績，考核嚴(yán)格，下班時間通常在深夜十點之后，“有的人會壓力大到哭”。

今年房地產(chǎn)市場行情繼續(xù)走低，房子賣得愈發(fā)吃力。為了促進(jìn)銷售，房價從開盤時的6600元到7200元的區(qū)間，下調(diào)至6000元出頭，并附加九八折，再疊加“交定金立減5萬”的優(yōu)惠。

此外，過去該地政策規(guī)定買房只接受商業(yè)貸款，到了今年，為刺激房市，“希望有人來買房”，政府放開了“無法提取外地公積金貸款”的限制。春節(jié)期間，趙程接待了一位在北京奮斗二十余年的夫妻，“公積金就有30萬，首付一下就有了”。

作為碧桂園員工，趙程同時也是一名碧桂園業(yè)主，還有100萬的房貸要還。相較憂心忡忡的其他業(yè)主，他顯得更有信心，“因為碧桂園很看重保交樓政策”。2023上半年，碧桂園完成交付達(dá)27.8萬套，交付量穩(wěn)居行業(yè)第一，“這說明碧桂園是把房子交付放在第一位的”。

某種意義上，對于像他這樣，把居住未來寄托在碧桂園樓盤中的買房人來說，一輩子能主動選擇房子的機(jī)會并不多，他必須相信、也只能相信碧桂園。

趙程同時認(rèn)為，碧桂園離破產(chǎn)還遠(yuǎn)，否則，“那我們的工資就不會正常發(fā)放了”。但作為銷售，趙程領(lǐng)的是底薪和提成，在沒有業(yè)績的時候，底薪稅前僅有1200元。

離趙程約106公里的邯鄲西部的一個縣城，工作年限達(dá)13年的洪莘安撫客戶的說辭，同樣也提到了“按時發(fā)放的工資”。她甚至把上個月的工資條直接亮出來，稅前八千多元，是她完成了每月4套的KPI后得到的，每一套的提成合計在1200元左右。

碧桂園陷入困境的消息傳出后，網(wǎng)上一度流出“從8月份開始，員工工資原則上按照稅前50%發(fā)放”的傳聞，但每日人物向多位碧桂園員工了解到，廣東和合肥地區(qū)的財務(wù)、營銷和技術(shù)崗都暫未收到降薪消息，八月份的工資也如期發(fā)放到手。

對于眼下沸沸揚(yáng)揚(yáng)的消息，洪莘將其解釋為，“這是碧桂園在求助”。在她看來，作為民營房企，受大環(huán)境和房地產(chǎn)“三道紅線”限制，碧桂園融資環(huán)境艱難，正常融資需求無法得到滿足，此舉是迫不得已。“比如碧桂園想要3000萬，審批過了，但因為存在各種限制，只能拿到500萬，但很多計劃和報表是根據(jù)3000萬展開的，這就舉步維艱了。”

洪莘的說法無疑援引了8月8日碧桂園就債券一事的回應(yīng)：“受近期銷售額與再融資環(huán)境的持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動壓力。”

洪莘篤定地說：“即使如此，碧桂園也不會動用買房人的錢，因為錢都在資金監(jiān)管賬戶里邊。”她告訴每日人物，碧桂園的建房模式為墊資蓋房，政府根據(jù)每一階段的工程進(jìn)度按比例撥款，“在沒有蓋好房之前，錢是拿不走的”。

“工資、求助、錢在監(jiān)管賬戶”，每日人物走訪了邯鄲市三個在售的碧桂園樓盤，銷售都提到了這三個要點。只是，說辭如此，業(yè)主們不見得一定買賬。有的業(yè)主在網(wǎng)上發(fā)帖質(zhì)問，“如果監(jiān)管賬戶有錢，為什么高管要大手筆減持套現(xiàn)?”哪怕工地有人，也有業(yè)主擔(dān)心“是否是工地表演”。

各種謠言、傳聞、消息混雜在一起，常常產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。“爆雷預(yù)兆”的猜測眾說紛紜，除了焦慮，幾乎每個評論區(qū)里都有不少類似“碧桂園沒希望了”的“冷嘲熱諷”。但一個很明顯的現(xiàn)實是，碧桂園從來都不缺少堅定的捍衛(wèi)者，常常有買房人不甘示弱地回?fù)簦?ldquo;業(yè)主、員工都希望碧桂園好，只有看熱鬧的鍵盤俠唯恐它不爆雷。”

進(jìn)軍縣城

拋開網(wǎng)絡(luò)上的唇槍舌劍，有一個問題亟待厘清：為什么一年之前還是優(yōu)秀示范性房企的碧桂園，突然走到了債務(wù)違約的邊緣?

碧桂園終于承認(rèn)，之前被大力肯定的“三四線戰(zhàn)略”，如今成了沉重的負(fù)擔(dān)。與其他大開發(fā)商不同，被稱為是“三四線之王”的碧桂園，專注于走下沉路線，扎根布局三四線城市。截至目前，碧桂園開發(fā)的項目覆蓋一千多個縣，數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比高達(dá)68%。比如洪莘所在的碧桂園樓盤，是縣城里唯一一家500強(qiáng)開發(fā)商，“其他大一點的都不來的”。

而把目光放大到整個邯鄲市，也能看到許多三四線城市共同的影子。

邯鄲市位于河北省最南端，處于冀魯豫三省交界之處，常住人口達(dá)到900萬，這對于一個三線城市來說，是一個龐大的數(shù)字。邯鄲下屬縣共有11個，碧桂園在邯鄲市內(nèi)包括縣城的樓盤達(dá)到15個左右。“宇宙房企”碧桂園不是第一個進(jìn)入邯鄲市的房企，但它卻是唯一一個進(jìn)入邯鄲下屬縣城的大企業(yè)。

在縣城，碧桂園的房子都是“精裝交付”。精裝意味著地板、壁紙、吊頂、管道、櫥柜、門等一切硬裝是在收房時便能擁有的，換句話說即是“拎包入住”。

碧桂園圍繞房地產(chǎn)布局了物業(yè)、家裝等分公司，洪莘告訴每日人物，按照碧桂園與供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作關(guān)系，“碧桂園花5萬就能做完精裝，如果讓買房人自己去做，可能嗎?”精裝的定位，讓碧桂園位于縣城的樓盤，即使位置稍遜，價格也不遜色，還能吸引來買房者的青睞。

在邯鄲市區(qū)，碧桂園在市中心頂好的地段有一套樓盤，價格從開盤時的每平米8000元漲到了現(xiàn)在16000元，翻了一番。要知道，邯鄲的人均收入水平徘徊在三四千元。李勻在該樓盤底下開水果店，他是最早一批進(jìn)駐的商家之一，“碧桂園這房子，是四年前最早一批價格高一點的”。當(dāng)時大家覺得，碧桂園是南方來的企業(yè)，服務(wù)質(zhì)量好，爭搶著買，買房要在售樓處外面拿著小板凳排號，“那都是掏空幾個荷包，湊一個首付”。

在房地產(chǎn)行情最好的那幾年，碧桂園靠著大企業(yè)的名聲和服務(wù)質(zhì)量，在三四線城市高歌猛進(jìn)，不斷擴(kuò)張，房子建了一棟又一棟，也讓當(dāng)?shù)胤績r水漲船高。

“在這里買碧桂園的人，多數(shù)家里都有點錢。”李勻說。三四線城市的許多碧桂園樓盤，以改善型住房為主，精裝修，建在好地段，又有配套的碧桂園物業(yè)——開發(fā)商和物業(yè)都是上市公司，“碧桂園的房價本身就比正常的高一些”。

趙程在縣城賣的碧桂園樓盤，銷售戶型集中在120到140平方，其中有兩棟專門賣大平層，面積達(dá)到230平，這種戶型在縣城里相當(dāng)少見。對于剛需購買者來說，“有的人是接受不了這個價格的”。多數(shù)來買房的人，手里已經(jīng)有一套，甚至有人是全款買的，“可能一輩子的心血全掏到這里邊了。”

現(xiàn)下，相比于邯鄲市內(nèi)，碧桂園正在售賣的樓盤都在距離市中心十幾公里的郊區(qū)，一位當(dāng)?shù)氐某鲎廛囁緳C(jī)說，“都是附近村里的人買”。

當(dāng)房子多得賣不出去，下沉去村里找人買成了一種途徑。周鑫偉在邯鄲做網(wǎng)約車司機(jī)，他把買房形容為——“兜”老百姓去買。他在村里有自建房，但為了日后兒子能談婚論嫁，還是咬牙借錢在市內(nèi)湊了一套期房的首付，每月房貸3000元，“一年小4萬，孩子還要上學(xué)，建好了也沒錢裝修”。

對于很多生活在三四線城市的人來說，有沒有房子，是一把標(biāo)尺，一項度量衡，衡量一個人有沒有實力，能不能結(jié)婚。如果不買，“別人會說你不讓你兒子結(jié)婚了?”周圍同學(xué)們都給孩子買了，“難道你不買嗎?”

更多的人，尤其是年輕人，已經(jīng)不愿意買房。平均工資和房價之間的差距令人感到拮據(jù)，哪怕是在邯鄲土生土長，李勻也覺得，“這地方不適合生活。”

一位出租車司機(jī)說，他曾接過一位溫州來的乘客，對方問他：“你們邯鄲房價真的這么高?”這位溫州男士詫異，邯鄲房價只比溫州便宜兩三千，但溫州的人均工資卻比邯鄲高五六千。壓力之下，人口流出成了“自然而然”的事情。

縣城的年輕人更少了。趙程被調(diào)去縣城做主管的這三年，他發(fā)現(xiàn)，通常只有在節(jié)假日期間，街上能看到一些年輕人，其余的時候，多是帶著孩子的老人家。也只有節(jié)假日，來看房的人比往日多，是銷售們最忙的時候。

據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室出具的NIFD季報顯示，今年上半年，一二線城市的郊區(qū)和三四線城市的住房交易復(fù)蘇遠(yuǎn)不及預(yù)期，“這對于房地產(chǎn)項目重點布局在三四線城市的房企來說，會導(dǎo)致其回款規(guī)模下降，經(jīng)營現(xiàn)金流減少。”

三四線人口紅利消失，新房無人來買，加之受地理位置和供大于求的影響，商品房價格跌幅較一二線城市更大，種種因素導(dǎo)致碧桂園銷售端疲軟，無法通過售房收回足夠的現(xiàn)金流。加上外部融資環(huán)境同步收緊，更有不得不做的“保交樓”任務(wù)在前——身價3096億的碧桂園被1億多元難住，并不是無跡可尋。

不能失去的交房

這些日子，哥哥很少主動提到碧桂園的事情。在李雪看來，比起網(wǎng)上去售樓中心鬧事、要說法，去找律師支援的業(yè)主，哥哥是“沉默”的。他除了在微信上向銷售人員發(fā)去幾句詢問，做得更多的是不斷地閱讀相關(guān)的新聞。

李雪的哥哥在北京開了一家燒烤店，客源充足，每月能賺得4萬多的收入。用這份收入支撐老家的首付和房貸并不成問題。交完首付的七個多月里，李雪的哥哥和嫂子甚少關(guān)注房子的工程動態(tài)。除卻過年期間回了一趟老家，其余的時間里，銷售在微信上與他們同步著期房進(jìn)度，他們很少主動問，總是聽和看。

這套為結(jié)婚買下的房子，并不出于急迫的住房需求，而是結(jié)婚生子前的一項必要準(zhǔn)備，“買房是大事，甚至是一個新建家庭的頭等大事”。換句話來說，他們處于“薛定諤式”需要房子的狀態(tài)，在一年內(nèi)甚至更長的一段時間里，他們不會住進(jìn)新房子里。

即便如此，“婚房”有可能延遲交付，讓他們的心里始終有些“不得勁”。

在這場巨型房企的危機(jī)中，無論是碧桂園還是買了期房的業(yè)主，“交樓”，都是重中之重的事。對碧桂園而言，無法做到保交樓，信任危機(jī)傳導(dǎo)到消費者，亟待售出的新房將更難迎來業(yè)主，這對于支付后續(xù)到期的債務(wù)則更不利。另一方面，危機(jī)消息勢必影響意向購房者的購買意愿，短期內(nèi)銷售端無法回流，留給碧桂園的考驗，算得上“艱巨”。

在交房方面，碧桂園的態(tài)度相當(dāng)積極。據(jù)報道，碧桂園方面表示：“兩筆美元債券仍處在30天付息寬限期內(nèi)，公司高度重視債務(wù)風(fēng)險化解，目前仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。”

早在上個月，碧桂園曾召開月度管理會，總裁莫斌提及：“區(qū)域總裁一定要把按時交付、完美交付，當(dāng)成自己的首要任務(wù)。”困境風(fēng)波出現(xiàn)后，也有碧桂園的內(nèi)部人士稱：“老板要求全力保交付，暫停支付部分款項。”

趙程有位買了恒大的朋友跟他聊天，對方試探問：“你的房子是不是也倒閉了?”趙程立刻否認(rèn)，“怎么可能?”在他看來，碧桂園不會成為下一個恒大。“恒大出事開始在否認(rèn)，但碧桂園在想辦法解決，直面問題。”

雖然碧桂園的債務(wù)優(yōu)于恒大，但深耕三四線的碧桂園，項目交樓量更為龐大。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報道，一位碧桂園內(nèi)部人士透露，下半年，碧桂園的交付任務(wù)多達(dá)40萬套，公司賬戶上的資金基本能保證交樓，“但前期結(jié)算款還要靠后期銷售”。

最近，碧桂園債務(wù)問題也有了新的進(jìn)展。對于將于9月2日到期的一筆39.02億的債務(wù)，提出了一份分七期、展期三年償還方案，希望能“由時間換空間”。

比起新盤銷售，當(dāng)下售樓處的任務(wù)還有安撫業(yè)主。趙程做起了“催工”的活兒，“靠我自己的能力去改變這個項目我肯定做不到，只能盡最大可能讓施工進(jìn)度快一些，讓業(yè)主放心。”

對于李雪及哥哥而言，在兩人各自的家庭里，買的房子都在遠(yuǎn)方的老家，他們并不急需這套期房，某種程度上，距離可以淡化對未來收不到房的焦慮。在北京，李雪和對象、哥哥和嫂子四人在豐臺區(qū)合租了一套房子，在六十平的出租屋里，四個人分享著共同空間和生活。

“不管自己住不住，自己名下有一套房子總歸是安心一些的。”距離碧桂園危機(jī)的消息已經(jīng)過去了半個多月，李雪和哥哥并沒有被各種消息影響，畢竟生活還要繼續(xù)——他愿意再給碧桂園期房一些時間和信心。

不然還能怎么辦呢?