7月24日政治局會議分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。在談及房地產市場時，首次明確提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

會議指出，要因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

10天前，7月14日人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發布會也曾提及“房地產市場供求關系已發生深刻變化”。鄒瀾表示，考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

從防過熱轉到防過冷，從增量轉到存量

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次提及了供求關系發生重大變化的新形勢，具體來說實際上包括購房需求步入冰凍期、投資投機需求大規模離場、供求矛盾開始呈現供大于求的特征、二手房掛牌激增歷史罕見等。對于后續政策趨勢，在嚴躍進看來，此次會議后會有系列重磅政策，尤其是限購松綁取消、房貸政策持續寬松、一線城市率先松綁等方面會有持續性的大招，對于房屋交易和市場信心提振將有極大的作用。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，目前房地產供需、居民預期和行為、開發商行為都已經發生徹底改變。突出表現在，居民按揭買房的積極性下降，對利率、貨幣寬松等金融政策的彈性下降，對未來市場預期發生改變改變，持有房產的意愿下降(二手房掛牌量急劇攀升)，房屋的流通速度明顯下降，銀行按揭貸款余額第一次減少，資金流向地產的時代結束了，開發商大規模儲備地塊的時代結束等。

在李宇嘉看來，這都是過去沒有的現象，而且是趨勢性的現象，預示著房地產可能永久性告別了大范圍過熱的走勢。這是行業和市場的重大變化。李宇嘉認為，管理政策也要發生根本性的改變，即：從防過熱轉到防過冷，關注房價的大幅波動;從增量轉到存量，從“有沒有”轉向“好不好”來滿足居民需求;政策要從需求端刺激轉向供給側改革。

在李宇嘉看來，需求端刺激，只會增加新增供應，導致未來供應過剩和更大的問題(庫存和風險)要解決。未來的政策導向是如何推進供給側改革來滿足和釋放需求，比如滿足新市民、年輕熱先租后買的需求;如何盤活存量提高供應效率并匹配需求，包括城中村改造、老舊小區改造、縣域鎮域房屋改造，解決發展不配合、不充分的問題;如何打造好房子、好小區、好社區，提高居民美好人居。

平安證券首席經濟學家鐘正生指出，會議未提及“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，而2019年以來的每年4月政治局會議和7月政治局會議中，此前已連續9次提及。結合本次會議“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”的表述，較為樂觀的猜測是中央層面或認為新形勢下“房住不炒”已經實現。

預計下半年有五個方面政策調整

同策研究院認為，當前市場風險有五個方面，第一、房企債務風險及伴隨的爛尾樓現象;第二、庫存風險，目前部分城市面臨房地產庫存較大，去化難的風險;第三、合理購房需求因為恐慌而不敢買房的信心風險;第四、核心城市一二手“倒掛”現象所帶來的局部升溫的風險。第五、房地產市場過快下行帶來拖累經濟的風險。

針對五個風險，同策研究院預計下半年有五個方面的政策調整：第一、房企融資政策在下半年會適度放松，謹防流動性問題導致部分未暴雷的房企出現違約以及暴雷房企展期后的二次違約發生，更要避免債務風險的大面積傳導;第二、庫存大的城市，要控制地方政府的賣地沖動，地方城投托底會嚴格限制;第三、需求端的政策會鼓勵剛需和改善群體入市，因此，在購房按揭利率，購房資格等方面會合理優化，部分下行壓力較大的城市會調整首付比例;第四、核心城市面臨“收緊”型兩類的政策，1.“倒掛”網紅盤熱度過高的問題會出政策管控，2.核心城市資金監管會進一步嚴格，嚴防開發商把核心城市現金流向低能級城市騰挪;第五、城市更新以及租賃市場會成為拉動房地產經濟的新引擎，將會成為GDP增加值的重要貢獻力量。