和很多初代地產(chǎn)大佬一樣，曾與鄭裕彤、劉鑾雄等香港富商老友打牌，與許家印同臺敲鐘的張松橋已經(jīng)五年多沒有公開露面了。

作為重慶前首富、中渝置地董事局主席，張松橋是行業(yè)黃金時代的重要參與者。其起家于重慶，混跡于香港富豪圈，最終轉戰(zhàn)海外，在地產(chǎn)江湖里留下他的傳說。

而今，屬于張松橋的地產(chǎn)故事依然在書寫。這位神秘而低調(diào)的富商一直不曾遠去，在暗中攪弄地產(chǎn)風云。

2月6日，富力公告顯示，張松橋將以承債式收購的方式接手富力地產(chǎn)位于倫敦的One Nine Elms項目的全部股權和債權。One Nine Elms(九榆樹一號)作為泰晤士河畔估值上百億港元的高端大型項目，曾在萬達和富力的資金鏈危機中發(fā)揮關鍵作用，如今風水輪流轉，這個項目將落入張松橋的手中。

這是一筆雙贏的買賣。富力可就此減輕債務壓力，并獲得至少30.84億港元的凈收益，張松橋則以一個頗有特色的創(chuàng)新方案，在援手老友的同時，收獲了一個不錯的資產(chǎn)，借此壯大其海外版圖。

歷經(jīng)二十多年商場浮沉后，地產(chǎn)大佬們命運已經(jīng)大不相同。曾經(jīng)盛極一時的頂級大佬們陸續(xù)陷入泥濘或遠去，張松橋等曾經(jīng)低調(diào)、跟隨頂級大佬腳步的隱貴，則憑借自己的投機眼光和資本運作，收割起大佬們手中的資產(chǎn)。

這是個人命運分野的蒼涼，也是時代風口變幻、行業(yè)周期更迭的殘酷。

各取所需

公告顯示，按照意向書，張松橋全資間接持有的London One Limited將以1港元的價格，接手One Nine Elms項目公司——富力國際地產(chǎn)投資的全部股權和債權。

但條件是，London One Limited還要承接富力子公司怡略最低本金8億美元(約合62.47億港元)的現(xiàn)有票據(jù)。

張松橋并不會直接拿出現(xiàn)金還這部分債務，而是準備進行債務重組。

具體來看，這次債務重組將由兩項交換邀約、新發(fā)行三筆永續(xù)債進行。為了取得債權人支持，三筆新發(fā)行的永續(xù)債將由One Nine Elms的潛在現(xiàn)金流支持。

就此，張松橋不僅將結算完成這次收購，還可把承接的債務展期，同時籌得資金償還項目公司現(xiàn)有貸款，最終得到一個股權結構相對簡單干凈的項目公司。

這是一個巧妙的資本運作。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，永續(xù)債只要按時還利息就可以。張松橋通過這一系列的資本操作將原來有到期日的美元債變成永續(xù)債，不僅減少了收購的現(xiàn)金成本，還可降低項目公司債務負擔，補充資本。

對于張松橋而言，他將通過這筆交易，撿漏一個即將進入收獲期的全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

One Nine Elms位于寸土寸金的倫敦核心地段，毗鄰泰晤士河畔、白金漢宮、議會大廈、倫敦眼等地標建筑。

項目預計將于今年4月完工，據(jù)獨立估值師Kroll Advisory Ltd估算，該物業(yè)市值為13.41億英鎊，相當于約133.59億港元。

該項目最初屬于萬達，是萬達董事長王健林計劃斥資10億英鎊打造的寶貝，曾是中國地產(chǎn)商在歐洲投資的最大單體項目。

但后來萬達資金短缺，項目落入富力之手，并作為富力債務重組中的增信資產(chǎn)，助推富力闖過債務重組難關。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，張松橋應該是看到了這個項目在倫敦房地產(chǎn)市場的長期潛力，通過接管這個項目，張松橋有望獲得可觀利潤和國際影響力，并擴大其商業(yè)帝國的版圖。

只是如今，面對自身資金鏈的難題，富力也要割愛了。

據(jù)財報，2023年上半年，富力凈虧損49.78億元，資產(chǎn)負債率增至191.8%，包括受限制現(xiàn)金在內(nèi)，富力總現(xiàn)金及銀行存款為99.86億元，但一年內(nèi)到期的借款就高達403.38億元。

由于資金緊張，富力在2023年第3季度甚至欠下4908.17萬元稅款。不少投資者擔心，富力會二次違約。

雖然在2022年于業(yè)內(nèi)率先完成境內(nèi)外重組，但基于市場弱復蘇等原因，富力離上岸仍有不小差距。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，富力今年1月份僅實現(xiàn)全口徑銷售額13.9億元，同比下降近七成。2023年，曾經(jīng)的千億房企富力僅實現(xiàn)135.3億元的銷售額。

在銷售端未有起色的背景下，富力不得不加快變賣資產(chǎn)回血，用以還債和保交樓。

此次出售富力國際地產(chǎn)，則能夠避免項目公司違約和減輕富力本身的負債負擔。富力還將從中獲得至少30.84億港元的凈收益，從而美化財報。

柏文喜表示，這個項目此前由于工程延誤和資金問題等一直是一個財務負擔。通過這次出售，富力地產(chǎn)能夠從倫敦項目中脫身，集中資源處理其他的財務和運營問題。

命運分野

One Nine Elms項目的一賣一買間，道盡大佬沉浮，命運無常。

無論是張松橋，還是富力創(chuàng)始人李思廉和張力，都曾共享過地產(chǎn)高速發(fā)展的紅利，成為最早暴富的地產(chǎn)大佬。

在萬科、綠地、中海、富力、恒大等房企崛起的時候，張松橋創(chuàng)辦的中渝置地成為區(qū)域一霸，躋身重慶一線房企陣營。

只是張松橋地產(chǎn)開發(fā)生意的擴張步伐并不順。2015年起，中渝置地就開始急劇收縮內(nèi)地版圖，變賣資產(chǎn)。甚至2017年，中渝置地宣布，要從中國西部發(fā)展商向國際化企業(yè)轉型。

張松橋投入的重心，也由地產(chǎn)開發(fā)轉向投資。過去多年，張松橋一直熱衷于跟隨頂級大佬們賺錢，或合作拿地，或收購入股，或接手大佬們的資產(chǎn)，做投機生意。

在鄭裕彤、劉鑾雄、楊受成等大佬投資了恒大、恒大汽車、中譽集團，享受這些公司資本盛宴的同時，張松橋也跟著大佬們分得一杯羹，逐漸有了“重慶李嘉誠”的稱號。

張松橋也有自己獨到的商業(yè)嗅覺。中渝置地2021年財報顯示，張松橋清空了他在恒大汽車的股票，實現(xiàn)近兩千萬元的現(xiàn)金收益，成了投資恒大汽車獲益的少數(shù)人。

禍兮福所倚，福兮禍所伏。未曾想，中渝置地錯過了內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)市場高速發(fā)展的幾年，但也在行業(yè)深度調(diào)整帶來的房企生存之戰(zhàn)中，成功活了下來，如今又開始活躍在舞臺上。

現(xiàn)在，中渝置地已經(jīng)轉型為租金收入占總營收超九成的“包租公”，足跡遍布倫敦、香港、澳洲等地。

甚至在富力出現(xiàn)流動性危機后，中渝置地于2022年接手了富力手中一項目公司的股權，為富力輸血了26.6億港元。

除外，2022年，中渝置地還曾聯(lián)合英皇國際，從世茂和明發(fā)手中收購了香港豪宅壽臣山15號。

加上此番交易，張松橋“抄底”出險房企，借此補充優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的野心日益明顯。

只是五年多時間過去，包括張力在內(nèi)，曾與張松橋并肩而坐、相談甚歡的眾多地產(chǎn)大佬已經(jīng)漸行漸遠了。

張力去年底辭任富力執(zhí)行董事及行政總裁，只留下董事長李思廉一力支撐富力。2023年，張松橋以205億元的身家排在胡潤中國富豪榜的第261位，將張力父子、李思廉遠遠甩在身后。

行業(yè)深度調(diào)整后，初代地產(chǎn)大佬們都走上了命運的分野。吳亞軍、凌克、許永軍、宋衛(wèi)平等人退休神隱，活躍在舞臺上的，只剩下王健林、戚金興、孫宏斌等少數(shù)人。

他們在時代安排下短暫同行過，錯身之后，再回首恍然已是另一番天地了。