借錢的人準(zhǔn)備好了錢想還款，卻還得排隊(duì)等消息，怎么回事?

伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進(jìn)入低利率區(qū)間，不少貸款買房人開始考慮提前還款。“提前還房貸”為何能屢掀高潮?又是否真的合適?

排隊(duì)到4月

提前還房貸熱度高

“我在去年年底預(yù)約了提前還貸，當(dāng)時(shí)最快只能選一個(gè)月之后的?，F(xiàn)在一個(gè)月過去了審批還沒通過，我打電話問銀行，說是去年10月的申請還沒處理完呢，我估計(jì)要排到4月。”

“我在2022年10月提前還過一次房貸，當(dāng)時(shí)一年有三次申請機(jī)會(huì)，只要月初在手機(jī)上操作一下就好了?，F(xiàn)在不僅要給銀行經(jīng)理留下信息預(yù)約，而且也是起碼等到3月。”

“我在2022年3月申請過一次提前還貸，當(dāng)時(shí)申請后的第二天就扣款了。感覺從下半年開始越來越難申請，現(xiàn)在都說要等到4月、6月甚至8月份，這幾個(gè)月就又有不少利息了。”正如上述幾位買房人向記者介紹的一樣，最近不少想要提前還房貸的買房人都陷入了“線上預(yù)約不到，線下讓等消息”的死胡同里，焦急不已。

事實(shí)上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事，從2022年起熱度便逐漸走高。

“2022年之前沒有過這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢。”一位商業(yè)銀行貸款部門人士對記者說，這兩年“房住不炒”的屬性愈發(fā)明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成為了一種減少利息的理財(cái)辦法。

據(jù)其介紹，特別是在2022年之前的高利率時(shí)期申請了房貸，現(xiàn)在手頭不緊張，短期內(nèi)或可見的中長期沒有大額資金需求的客戶，基本都在操作提前還貸。

近期房貸利率的調(diào)整也是重要觸發(fā)因素。自年初首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立以來，截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，部分城市房貸利率已邁入“3時(shí)代”。

“一方面由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本;另一方面則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

提前還貸

利弊幾何?

提前還貸熱度不減，但這一行為是否劃算也一直受到爭議。

“對個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。

中原地產(chǎn)也指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。

但對于銀行來說，大量的提前還貸則會(huì)造成不小的業(yè)務(wù)壓力。

博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博表示：個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。

“但銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)，而不是對提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對于短時(shí)利潤，長期的信用更有價(jià)值。如果購房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費(fèi)者可以向銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行申訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。”王蓬博說。

矛盾如何解決?

但相對于買房人和銀行的“糾葛”，不少分析指出，“提前還貸潮”最終的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上。

“只要房貸利率高于理財(cái)利率，且居民預(yù)期房價(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。

董希淼也提出，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

“考慮到2023年宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙．?dāng)然，穩(wěn)定居民信心和預(yù)期、減緩提前還貸還有更重要和深遠(yuǎn)的意義。”董希淼認(rèn)為，可加快引導(dǎo)5年期以上LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率。

新聞延伸

提前還款具體涉及哪些內(nèi)容?

“提前還款潮”背后的原因是啥?

扎堆提前還款有何影響?

個(gè)體應(yīng)該選擇提前還款嗎?

Q提前還款具體涉及哪些內(nèi)容?

A：在銀行信貸中，提前還款本是一種較為常見的行為。借款人出于自身資金安排考慮進(jìn)行提前還款，可以減少利息支出;銀行出于風(fēng)險(xiǎn)管理需要，在符合合同約定的情況下也可能要求借款人提前還款。

Q“提前還款潮”背后的原因是啥?

A：近期住房貸款“提前還款潮”，主要?jiǎng)右蛟谟诮杩钊恕＝陙恚芙?jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對未來預(yù)期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

與此同時(shí)，2022年以來我國金融市場波動(dòng)加劇，股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果也表明，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn);傾向于“更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個(gè)百分點(diǎn)。

此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率。

Q扎堆提前還款有何影響?

A：由于新增住房貸款申請量下降明顯，借款人提前償還住房貸款行為增多，少數(shù)銀行采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本;多數(shù)銀行以提前預(yù)約、長時(shí)間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。

從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持服務(wù)，采取切實(shí)措施為企業(yè)和個(gè)人紓困解難，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行應(yīng)立足長遠(yuǎn)，提升服務(wù)，通過線上線下結(jié)合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗(yàn)。部分收取提前還貸“補(bǔ)償金”“違約金”的銀行，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為與擔(dān)當(dāng)，更好服務(wù)社會(huì)。

Q個(gè)人應(yīng)該提前還款嗎?

A：對個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為生活日常支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。扎堆提前還貸并不可取。

從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少，相比來說提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn);等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少，如果還款已過一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。

2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。