個人住房貸款作為銀行最安全的資產之一，已經開始逐漸暴露風險。

12月6日，中國債券信息網發布的《郵盈惠澤2023年第七期不良資產支持證券發行文件》顯示，郵儲銀行將發行7.9億元住房抵押貸款不良資產支持證券(ABS)。該單不良ABS入池資產涉及4263戶借款人、未償本息余額19.09億，預計可回收10.02億元。

中國債券信息網數據顯示，今年已有建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行等8家銀行發行個人住房抵押貸款不良ABS已達到22單(含即將在12月15日前簿記建檔)，發行規模225.23億元，涉及10.73萬戶借款人，未償本息余額481.66億元，預計可回收274.38億元。

2022年，僅有工商銀行、建設銀行、郵儲銀行、興業銀行、浦發銀行5家銀行發行8單住房抵押貸款不良ABS，合計84.64億元。也就是說，2023年年內住房抵押貸款不良ABS的發行規模及發行單數均遠超去年全年。

個人房貸逾期率走高

長江證券首席經濟學家伍戈向經濟觀察報記者表示，根據建設銀行、工商銀行、招商銀行等存量房貸規模較高的銀行個人住房抵押貸款支持證券相關披露文件測算，個人房貸逾期率(逾期貸款金額/全部貸款余額)加快升至近四年高位。

中國債券信息網數據顯示，2023年建設銀行個人住房抵押貸款不良ABS已經發行5單，發行規模為73.3億元，涉及35187戶借款人，居于行業前列。

截至2023年第三季度末，我國個人住房貸款余額為38.42萬億元，建設銀行的個人住房貸款規模居于市場前列。建設銀行2023年中報顯示，該行個人住房貸款6.41萬億元，較上年末減少729.04億元，降幅1.13%;個人住房貸款(不計個人商業用房貸款、個人住房抵押額度貸款等)在個人貸款和墊款中占比為75.98%;不良貸款余額269.28億元，略高于2022年年末的238.47億元;不良貸款率為0.42%，比2022年年末高0.06個百分點。

中債資信首席評級業務總監、結構融資部總經理李欣表示，資產證券化作為一種創新型不良資產處置方式，具有處置效率高、發行周期可控、估值更加公允的優勢，越來越多的銀行選擇通過發行ABS處置不良資產。

今年經濟復蘇仍有波折，居民就業、收入增加面臨挑戰，未來幾年銀行住房抵押貸款不良ABS是否會進一步增加發行規模?李欣認為，中央金融工作會議要求，積極盤活被低效占用的金融資源，提高資金使用效率。發行住房抵押貸款不良ABS，有助于降低存量不良資產對資本金的占用，釋放信貸投放服務實體經濟，因此未來通過資產證券化來處置盤活不良資產依然有較大空間。

目前，銀行正加大發行房貸不良ABS，由于住房抵押貸款具有高抵押率，其回收率較其他不良貸款仍處于較高水平。標普信用評級的數據顯示，截至2023年10月末，涉房類零售不良貸款項目對應的加權平均累計回收率在37%左右，這與非涉房零售不良貸款項目的17%有著顯著差異。標普信用評級預計，不同機構、不同產品的分化趨勢或將更加明顯，其中涉房類零售不良貸款的回收表現仍將處于較好的水平。

李欣表示，中債資信通過對資產池的貸款逐筆進行分析，綜合考量借款人特征、貸款特征、抵押擔保情況以及歷史回收情況等影響抵押物處置回收的重要因素進行評估，由于個人住房貸款不良ABS的入池資產貸款、地區分散性較強，以居住用房為抵押物，抵押物足值且變現能力較強，回收率較高且波動性較小，目前基礎資產預計回收金額對于優先檔的覆蓋很高，存續的不良產品運行安全穩健。

房貸總體風險不大

當前個人住房抵押貸款總體風險如何?

國家金融與發展實驗室數據顯示，12個一二線城市的新增二手住房貸款抵押物保障程度仍保持在較高水平，個人住房貸款總體風險不大。2023年第三季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價值比為39%，上海的平均新增二手住房貸款價值比為40%，均處于較低水平;廣州的平均新增二手住房貸款價值比為57%，深圳的平均新增二手住房貸款價值比為54%，處于合理水平。二線城市方面，成都的平均新增二手住房貸款價值比為59%，合肥的平均新增二手住房貸款價值比為60%，南京的平均新增二手住房貸款價值比為57%，天津的平均新增二手住房貸款價值比為57%，均處于合理水平;西安的平均新增二手住房貸款價值比為61%，重慶的平均新增二手住房貸款價值比為66%，東莞的平均新增二手住房貸款價值比為69%，佛山的平均新增二手住房貸款價值比為70%，處于較高水平，但平均首付比例亦均高于三成。

平均新增二手住房貸款價值比指標與個人住房貸款違約率顯著正相關，如果這一指標數值較低，說明購房中使用自有資金的比例較高，則銀行等金融機構面臨的風險不大。

然而，從銀行個人住房貸款不良ABS的入池資產的分布情況來看，借款人分布地域較為廣泛，遠遠不止上述一二線城市，近兩年除個別核心城市房價依舊堅挺外，大部分城市房價進入下降通道，且交易量較低。

中原地產首席分析師張大偉向經濟觀察報記者表示，雖然今年銀行個人住房貸款不良ABS創新高，但目前房貸整體不良比例不會太高，由于首付至少在30%，即使借款人破產，銀行債權依然要還，銀行可通過拍賣等渠道處置房產。如果房價下跌超過一半，房貸不良才可能出現井噴。現在更為嚴峻的問題是，年輕人收入上漲預期不足，失業增加，如果不能有效提升年輕人收入，房貸逾期將會更為嚴峻，甚至會沖擊到銀行資產。

北京盈科律師事務所高級合伙人劉玲玲表示，銀行在處置房產回收過程中可能存在借款人收入水平下降，從而降低還款能力，或者銀行的催收效果可能不及預期，訴訟拍賣周期或會延長，導致回收率以及回收時間可能會存在波動。當前房產受市場行情以及相關政策的嚴重影響，現有形勢下，銀行處置房產不良貸款效率趨于緩慢。從目前的趨勢來看，明年銀行個人房貸不良ABS規模有望進一步擴大，這也就意味著，將有更多房貸借款人會不得不面臨財務困難。