被規劃為“中國第一高樓”的世茂深港國際中心項目，還是沒能等到新主人。

11月16日，深圳市龍崗區龍城街道“12宗地土地使用權及地上物”在京東拍賣上流拍。這是世茂股份旗下公司深圳市世茂新里程實業有限公司名下資產，也是世茂深港國際中心的大部分資產。世茂深港國際中心曾規劃建設超668米的“中國第一高樓”。2022年世茂債務危機爆發后，世茂深港國際中心停工至今。

這并非世茂深港國際中心項目首次拍賣。上一次，是2023年7月5日，12宗土地以130.44億元的起拍價，6.52億元的保證金開始拍賣。兩次拍賣時的打折力度不可謂不高。與163.05億元的評估價相比，第一次130.44億元的起拍價，相當于打了八折。第二次起拍價格為104.35億元，已較首次拍賣降了26億元。

然而，第一次拍賣雖然有3萬人圍觀，727人關注提醒，但截至拍賣結束，最終無一人報名。第二次，截至11月16日上午10點拍賣結束，雖然吸引近萬人圍觀，且降價力度更大，但明顯熱度不如從前。最終，也無人出手。至此，“中國第一高樓”的命運，沒能如愿等到逆轉。

01、為啥又沒找到買家?

世茂深港國際中心是一個價值超百億的大型綜合項目。

在當下的時間節點，很多房企自顧不暇中，幾乎沒有人能夠買得起如此大額的地產項目。即便有人有資金實力，他們也都在觀望中。“除非那個資產的價格，低到不能再低，才會考慮出手。”一名從事不良資產收購的資深人士告訴「市界」。

實際上，由于受制于城市規劃等要求，2017年這塊地在競拍環節時，對競拍人的要求很高。比如要求競買人2016年經第三方審計的總資產不低于2000億元;要求競買人在內地和香港各有不少于(含)1家上市公司，以及在中國境內開發建設并已竣工不少于1棟250米以上超高層建筑等。

盡管今年的這兩次拍賣，沒有像當初土地競拍那樣的規則，但在前述不良資產收購資產人士看來，這么大的項目，地標性的建筑，任何公司來做，都需要一定的實力，不然干不下去。投資一座高層建筑，還需要進行全面的風險評估。“比如項目的長周期開發所需資金、項目背后的債權關系，以及入市后的去化招商等。”

深圳市世茂新里程實業，這個12宗地塊的主人，背后涉及多項債務。天眼查APP顯示，目前世茂新里程作為被執行人的案件有11宗，被執行總金額約91億元，申請執行人中出現多家房產代理機構的身影。其中，中信信托申請執行的標的數額最大，約60.69億元。根據評估文件，12宗地有10宗設立了抵押權利，抵押權人正是中信信托。這些風險點，都會影響項目的走向，使得企業不敢輕易接盤。

接盤這個項目，還要考慮深圳寫字樓的現狀。12宗土地按照之前規劃，包含集中商業及T3辦公樓用地及地上物、4宗寫字樓用地(2棟250米、1棟338米、1棟500米)、4宗公配用地(包含營銷中心)，以及幼兒園、國際學校、綠地操場用地。

由此可見，涉及辦公樓、寫字樓的體量不可謂不大。從目前深圳寫字樓的現狀來看，“已經出現了供求失衡的狀況，很多甲級寫字樓空置率達到了30%，前海等地區甚至達到了40%。”協眾策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴「市界」。

黃立沖繼續解釋道，寫字樓的規劃不像住宅長期存在，再加上現在的辦公模式發生改變，對寫字樓的需求量沒有之前那么大，“作為開發商，不是說敢不敢接的問題，而是就算接了以后，這個樓的建設非常昂貴，即便最開始賺錢了，很可能半路因為各種高維護成本，以及出租率不確定等被拖累。”那么，第二次流拍之后，這12宗地塊何去何從?

一般來說，第一次拍賣過后，相隔半個月到一個月，再進行第二次拍賣。如果第二次流拍以后，大概會在半個月到一個月之后進行“變賣”。“變賣跟拍賣的區別在于，拍賣是先交一部分保證金，然后再繳納剩余尾款。變賣則是需要報名付全款。”法拍平臺相關人員告訴「市界」，報完名付完全款后，它就自動進入24小時倒計時環節了。變賣周期有20天時間。

對于“該標的會不會第三次流拍”的問題，法拍房相關人士向「市界」坦言，這樣的大標不確定。這也就意味著，世茂深港國際中心項目的命運走向，仍然不樂觀。

12宗土地走上法拍這一步，并不是世茂自愿的，至少在走上法拍這條路前，世茂仍在為“第一高樓”尋找買方。比如2022年2月16日，時任世茂集團執行董事的呂翼，曾代表世茂與投資人召開視頻會議，商議兌付問題。也是在此次會上，世茂方面透露，“信托計劃涉及的項目深圳龍崗深港國際中心，擬引入國資戰投，正與深業、深投控、中建投和AMC等洽談。”

然而，由于種種原因，深港國際中心始終未能找到接盤方，直到法院的強制執行程序下達。與中信信托的糾紛，是12宗土地走上拍賣的主要原因。2022年，中信信托以世茂深港國際中心項目為底層資產，發行信托產品募集資金87億元，用于支持世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦開發建設。2022年2月，中信信托宣布，上述信托計劃中的57億元資金遇到兌付困難，世茂深港國際中心隨之停工。

同一年，北京市第三中級人民法院，對世茂深港國際中心項目的12宗土地查封。直到2022年7月，12宗土地首次走上法拍平臺。

02、第一高樓的前世今生

深港國際中心所在地塊是世茂在2017年以240億元的價格拿下的。按照設想，它計劃投資500億元，在地塊上將建一棟668米的最高塔，成為深圳乃至中國第一高樓。

對于“第一高樓”的工程進度，世茂有一個時間表：這棟高樓在首期開工項目內，三年內完成進度的50%，整個項目也于五年內完工。在拿下地塊三個多月后，世茂便開始動工了。世茂對于要打造的“第一高樓”寄予厚望。世茂集團董事局副主席許世壇多次說，“這個項目做好之后，預計可供貨值超過700億元，一年收租就可以達到30億元以上”。

彼時，深港國際中心也的確成為世茂手中的“王牌”項目。它不僅是深圳最大的投資項目，更是一個集辦公、商業、旅游、文化、科普展示、公寓于一體的大型城市高端國際化綜合體。深港國際中心的價值不可謂不高。通過公開資料顯示，世茂在深港國際中心上，凈投入已經達到151.43億元，總貨值629.04億元。

2019年，世茂深港國際中心的公寓產品一經對外推售，便贏得了市場追捧。有媒體如此形容當時的盛況：超級富豪瘋狂掃貨，“有深圳灣業主一口氣買了六套”“有海外的粉絲委托國內朋友代訂”……彼時，深港國際中心所在片區樓盤上的宣傳語，都有“距世茂深港國際中心xx米遠”這樣的標語。幾乎所有人都堅信，正如羅湖的地王大廈、福田的平安金融中心和南山的春筍大廈，深港國際中心是這個片區價值躍升的點火器。

然而，四年后的今天，在世茂的流動性危機中，“第一高樓”的施工進展不及預期。以法拍的12宗地為例，「市界」從評估報告中看到，12宗地塊中動工的有6宗地塊，有4宗還處于土方施工階段，尚未進行整體建筑施工。而從整個深港國際中心來看，公開資料顯示，這個綜合體項目，已售貨值84.25億元，剩余貨值達544.79億元。

深港國際中心也已是官司纏身。北京市高級人民法院今年5月的一份裁定書顯示，深港國際中心項目已被列為重點風險項目，前后已有接近261戶小業主向相關部門投訴，已有22家供應商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國際中心項目資產。時至今日，「市界」從法拍平臺上傳的圖片看到，深港國際中心還未建成的項目，其工地上空無一人，雜草叢生，現場一片凌亂。

如今，對于深港國際中心項目，世茂已是無暇顧及。因為，世茂仍然在自救當中。自2021年12月起，世茂就對多個項目明碼標價進行出售，包括香港維港匯項目股權、上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運城項目股權、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊等等，都被擺上了貨架。今年4月，許榮茂也將自己名下在倫敦金融城的大樓出售。

據華爾街見聞不完全統計，過去19個月里，世茂系旗下資產以及許氏父子名下資產，超170億元資產被出售，用以償債。在深港國際中心項目二次法拍的一個星期前，世茂股份更連發多份公告賣資產。比如世茂股份將持有的三家公司，100%股權轉讓給關聯方世茂集團全資子公司——上海樾泓奕、上海梵粵。三家標的公司轉讓對價合計約6.29億元，上海樾泓奕、上海梵粵均以承接世茂股份對標的公司的對應債務形式進行收購。

另一方面，公開資料顯示，世茂股份也在賣樓為世茂集團子公司“還債”，交易對價高達15.89億元，其中包括廈門、南京、徐州等地的房產。對于上述交易，世茂股份表示，資產轉讓是公司基于下屬子公司實際債務情況以及未來發展所做出的審慎判斷，為進一步降低公司流動性償債壓力，盡力度過債務危機，所需采取的必要舉措。

從股權結構看，世茂股份的控股股東，為峰盈國際有限公司，持股比例43.73%，間接股東為港股上市公司世茂集團，公司實際控制人為許榮茂。實控人許榮茂也傳出正在賣資產。

2023年11月15日，據香港《信報》報道，市場消息透露，香港中環中心目前有4個全層單位較積極放售，其中3層更于過去一個月內減價求售，當中由世茂集團董事局主席許榮茂持有、位于低層的兩個全層單位，一并減價6.7%至每平方英尺2.8萬港元，合共減價約1億港元，兩層最新叫價共逾14億港元。

用時間換空間，世茂也只能如此了。