近日，針對(duì)“深圳取消商品住房銷售限價(jià)”的消息被深圳市規(guī)劃和自然資源局以及深圳市住房和建設(shè)局官方辟謠，確認(rèn)為不實(shí)消息。北京也在近日回應(yīng)“取消地價(jià)上限”為不實(shí)消息。在業(yè)內(nèi)看來，一線城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域，對(duì)于限制性政策的松綁仍較為謹(jǐn)慎。

從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少17城新掛牌地塊取消地價(jià)上限，土拍實(shí)行“價(jià)高者得”。

深圳土拍規(guī)則微調(diào)：并非取消住房限價(jià)

11月16日，深圳市公共資源交易中心官網(wǎng)發(fā)布深圳市土地使用權(quán)出讓公告，龍華區(qū)觀瀾街道地塊采取“單限單競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓。地塊掛牌起始價(jià)75400萬元，地塊最高限制地價(jià)86700萬元，地塊擬建設(shè)普通商品住房。

該地塊在出讓公告中未限“普通商品房銷售價(jià)格”，僅在公告中提及“出讓宗地的商品住房銷售價(jià)格，請(qǐng)意向競(jìng)買人徑詢深圳市住房和建設(shè)局”。而此前，深圳的涉宅用地公告均會(huì)注明銷售限價(jià)。

由此也引起市場(chǎng)對(duì)“深圳取消商品住房銷售限價(jià)”的猜測(cè)。

隨后，深圳商報(bào) 讀創(chuàng)客戶端發(fā)布消息，商報(bào)記者從深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局獲悉，網(wǎng)傳“深圳取消商品住房銷售限價(jià)”為不實(shí)消息。深圳堅(jiān)決落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于出讓公告中表述的調(diào)整，奇聞事件致電深圳市規(guī)劃和自然資源局龍華管理局，相關(guān)人士表示，住房銷售限價(jià)由住建部門主管，具體可向住建部門咨詢。不過，截至發(fā)稿，深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)咨詢電話未予接通。

一線城市態(tài)度謹(jǐn)慎

可以看到的是，目前一線城市對(duì)于限制性政策的松綁仍然較為謹(jǐn)慎。和深圳一樣，北京、上海亦維持地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙限”政策。

此前的11月7日，針對(duì)“北京擬在今年的第三批次供地中取消地價(jià)上限”的消息，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)在其官方微博發(fā)布回應(yīng)表示，北京“取消地價(jià)上限”為不實(shí)消息。北京市將堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)決落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作目標(biāo)，繼續(xù)堅(jiān)持“房地聯(lián)動(dòng)”，確保首都房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布的2023年第四批擬出讓住宅用地清單共計(jì)15宗地塊，目前已公布12宗地塊出讓信息，12宗地塊均設(shè)地塊最高限價(jià)及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

廣州市規(guī)劃和自然資源局于近日發(fā)布2023年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單(第四批)，共計(jì)18宗地塊，地塊尚未發(fā)布出讓公告。而上一批南沙區(qū)延至12月5日出讓的兩宗地塊，目前依舊采取“限地價(jià)+搖號(hào)”的方式出讓。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，從一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)來看，一線城市成交端需求韌性猶存，房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)健，土拍表現(xiàn)相對(duì)二三線城市也較為可觀。

關(guān)榮雪指出，一線城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域，其市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)于整個(gè)樓市的發(fā)展具有決定性作用，因此政策動(dòng)向至關(guān)重要，邊際放松將持續(xù)作為一線城市政策調(diào)整的主要方式，短期內(nèi)全面取消此前限購限價(jià)類政策的可能性不大。

在中指研究院分析師孟新增看來，一線城市中，今年以來北京、上海、深圳多宗地塊競(jìng)拍至土地最高限價(jià)，土拍熱度整體較為穩(wěn)定，短期地價(jià)上限取消的預(yù)期較小;廣州土地市場(chǎng)較為低迷，后續(xù)優(yōu)化土地限價(jià)存在一定預(yù)期。

17城執(zhí)行“價(jià)高者得”，部分地塊出現(xiàn)高溢價(jià)

從各線城市情況看，除一線城市外，目前已有至少17城新掛牌地塊取消地價(jià)上限，土拍實(shí)行“價(jià)高者得”。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，近期全國(guó)多地對(duì)土地拍賣相關(guān)規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，自10月以來，22個(gè)集中供地城市中，新掛牌地塊取消地價(jià)競(jìng)拍上限，恢復(fù)價(jià)高者得的城市有17個(gè)。從具體名單來看，包括成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長(zhǎng)沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長(zhǎng)春、杭州、沈陽、鄭州。其中，鄭州于11月8日掛牌8宗住宅用地，但仍有一宗地設(shè)置熔斷價(jià)格;廣州、寧波近期則暫未推出地塊正式出讓。

從已經(jīng)落地“價(jià)高者得”模式的城市來看，供求關(guān)系較好的城市的核心區(qū)土地市場(chǎng)熱度已經(jīng)開始回溫，比如合肥最近一輪土拍，濱湖區(qū)的地塊很明顯熱度高于其他區(qū)域，且也普遍出現(xiàn)了溢價(jià)率提升。根據(jù)土拍結(jié)果，合肥濱科城BK202305號(hào)地塊溢價(jià)率44.89%;包河區(qū)BH202310號(hào)的溢價(jià)率也超過30%。

另據(jù)中指研究院測(cè)算數(shù)據(jù)，濟(jì)南新政后首場(chǎng)土拍出現(xiàn)溢價(jià)率53%的地塊，相較于21天前周邊底價(jià)成交的地塊，成交樓面價(jià)上浮66%，政策效果顯著。

土地市場(chǎng)冷熱分化明顯

中指研究院分析師孟新增指出，地價(jià)上限取消后，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率提升，競(jìng)拍熱度有所提高，有利于緩解當(dāng)前土拍整體低迷情緒。

不過，在業(yè)內(nèi)看來，當(dāng)下即使是核心一二線城市的土拍市場(chǎng)仍然是分化的，對(duì)于非核心區(qū)的地塊，仍然是低溢價(jià)成交，甚至也有可能出現(xiàn)流拍。

如上述提及的濟(jì)南，雖然濟(jì)南取消土地最高限價(jià)后的首次土拍中歷城區(qū)兩宗地塊溢價(jià)率均超50%，但是10宗住宅用地中仍有6宗底價(jià)成交。

另以江西省南昌市為例，11月14日，南昌市迎來取消地價(jià)上限限制，恢復(fù)“價(jià)高者得”競(jìng)價(jià)方式后的首次競(jìng)拍。本次共出讓6宗涉宅用地，最終高新區(qū)地塊溢價(jià)7%成交，青云譜、東湖區(qū)各底價(jià)成交1宗，剩余3宗地塊流拍。