10月17日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

多個(gè)信源向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，濟(jì)南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價(jià)上限”這一動(dòng)作，多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價(jià)上限等內(nèi)容。北京、上海等核心城市仍在研究如何調(diào)整競(jìng)買規(guī)則。

一位頭部房企投資高管透露，取消地價(jià)上限，意味著土地市場(chǎng)回歸價(jià)高者得的時(shí)代，逐步撤除搖號(hào)、競(jìng)配建、競(jìng)自持、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等競(jìng)買規(guī)則。

10月11日，合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)公布了合肥年內(nèi)第三批擬出讓宅地的清單，6宗地明確于11月2日出讓，出讓信息中只規(guī)定了起始價(jià)，未明確地價(jià)上限。

10月9日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補(bǔ)充公告，對(duì)10月中下旬即將進(jìn)行的市本級(jí)兩場(chǎng)土拍出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，恢復(fù)2017年8月前“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人，出讓環(huán)節(jié)不再設(shè)立最高限價(jià)。

而在9月26日，成都發(fā)文放松限購(gòu)的同時(shí)，也明確了中心城區(qū)商品住宅用地實(shí)施競(jìng)地價(jià)拍賣，且新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)，即競(jìng)地價(jià)+取消商品房限價(jià)。

2021年3月，在自然資源部牽頭下，全國(guó)22個(gè)主要城市的住宅用地實(shí)施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。同年3月底，北京在第一批次宅地掛牌文件中，首次公布了土地合理上限價(jià)格，一般設(shè)置溢價(jià)率上限為15%。

地價(jià)封頂后，近兩年多的時(shí)間里，北京持續(xù)更新土地出讓環(huán)節(jié)的“政策工具”：地價(jià)觸頂后，轉(zhuǎn)為競(jìng)建公租房面積上限、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額，或投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，或競(jìng)超低能耗建筑面積，或競(jìng)現(xiàn)房銷售面積等。

一位央企華中區(qū)域投資負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，北京并非首創(chuàng)設(shè)置地價(jià)上限的城市，早在2017年前后，很多城市便默許整體土地溢價(jià)率不超過(guò)15%的隱性紅線，但這并非明令禁止高溢價(jià)地塊產(chǎn)生，個(gè)別地塊溢價(jià)率高達(dá)50%的情況仍時(shí)有發(fā)生。

直到2021年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點(diǎn)要求：

一是參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì);

二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金的來(lái)源審查;

三是單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，否則將嚴(yán)肅公開(kāi)處理，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高;

四是在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競(jìng)得人。

至此，越來(lái)越多城市選擇“地價(jià)觸頂+搖號(hào)”方式出讓地塊。

在土拍遇冷及分化加劇的背景下，眾多城市的土地部門需要研究和制定更適合當(dāng)下土拍市場(chǎng)的規(guī)則。

例如，如果取消搖號(hào)和地價(jià)上限，回歸到價(jià)高者得的時(shí)代，會(huì)否推高地價(jià)?商品房銷售限價(jià)是否取消?若房地價(jià)差縮小，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)被壓縮，會(huì)否影響后續(xù)的產(chǎn)品品質(zhì)?沒(méi)有了地價(jià)上限，還意味著競(jìng)現(xiàn)房面積、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等從此退出江湖……這是一位東部城市規(guī)自部門人士正思考的問(wèn)題，他們正緊盯一線城市是否跟進(jìn)“取消地價(jià)上限”，再調(diào)整所在城市的土拍規(guī)則。