近日，有市場消息稱，目前深圳市非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等，對港澳居民放松限購。9月7日，新京報記者核實了解到，該消息屬實。而對港澳居民在深圳“限購一套住宅”的政策并未有變化。

深圳市住房公積金管理中心相關人士表示：“不包括臺灣居民和境外人士，港澳居民可以購買非住宅類的商辦物業或商務公寓，不限套數，2023年9月5日公布的。”

業內人士認為，在大灣區融合加速的背景下，該政策可吸引港澳居民資金投資或自用。

引入外部需求促進去庫存

來自深圳中原研究中心統計顯示，8月份，深圳共計有11個商業項目獲批銷售，批售面積共2.40萬平方米，環比上漲13.5%;批售套數300套，環比上漲117.4%。網簽數據顯示，8月一手商業共成交39套，環比下降63.2%;成交面積0.17萬平方米，環比下降90.3%。此外，8月份深圳二手商業成交338套，環比上漲38.5%;成交面積合計2.96萬平方米，環比上漲66.6%。對此，深圳中原研究中心分析，8月二手商業成交上漲，但其他商辦產品成交下滑，整體市場仍然低迷。

值得一提的是，由于2020年7月深圳商務公寓停止審批，近兩年商務公寓無貨可賣，銷售量持續走低。今年只有4月和8月有新增商務公寓入市，截至8月，深圳商務公寓銷售總金額只有192億元。對此，深圳中原研究中心指出，目前深圳公寓、商辦去化還是比較慢，它們的投資屬性較強，在目前的行情下，持幣在手是更多人的選擇。總體來看，近兩年商務公寓供應下滑嚴重，成交也快速下滑。

聚焦寫字樓市場，世邦魏理仕研究報告顯示，2023年上半年，深圳寫字樓共錄得23.8萬平方米的新增吸納，同比實現1.5%的增長，環比也有提升。但受新增供應密集入市的影響，整體市場空置率環比、同比分別上升1.5個和3.2個百分點至20.3%。

對此，鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，深圳的非住宅類物業，比如寫字樓、商務公寓去化壓力較大，對港澳居民開放非住宅類購房資格，從政策目的來看，是想借助港澳居民去化非住宅類物業的庫存。

不過，在張宏偉看來，港澳居民尤其是有投資經驗的高凈值人群，即使購買非住宅類物業，也都會挑選市中心核心優質資產進行投資配置，很少會買非核心區的非優質資產。因此，從實際政策效果來看，深圳核心區優質寫字樓、公寓的銷售量有可能在短期內會有一波行情，但非核心區的非住宅類物業仍然面臨較大的去庫存壓力。

58安居客研究院院長張波表示，一方面，深圳的辦公樓市場及零售地產空置率保持相對高位，需要引入更多外部需求。另一方面，港澳和深圳地理位置的緊密度，也決定了存在大量外溢性需求存在，尤其是深圳放松樓市政策后，市場的熱度已現回升，放開非住宅類商辦物業或商務公寓人群限制，更有利于相關物業加速去化。

部分區域港澳銷售占比或提升5%-10%

“該政策并非為了去化商辦類項目那么簡單，背后還有其戰略意義，是順勢而為的引領性政策。”國家高端智庫研究員宋丁如是說。

宋丁分析指出，深圳這些年寫字樓、商鋪、商辦公寓積累的庫存量較大，去化較難。由于批地較早，所以這兩年還有一些項目在陸續推出，預計到2024年前，商辦類項目會不斷增加，2024年以后才會陸續減少。這些非住宅類物業，單靠深圳本地及內地人群來去化，估計時間較慢。之所以把這些物業向港澳居民開放，其一大背景在于，在大灣區戰略下強調深港對接、深港共享和深港互動，這也是香港進一步融入大灣區的重要表現。

除此之外，宋丁指出，近年來很多港澳居民來深圳消費，特別是香港居民，對深圳的陌生感逐步降低，也逐步習慣了在深圳消費，還有不少港人北上到深圳做生意，因此，該政策可以引導這些人群在深圳購買商辦類項目，居住或者注冊公司。

展望接下來市場，宋丁認為，預計在政策利好下，深圳的商辦類物業，特別是通關口岸一帶的相關物業，向港澳居民銷售的比例可能會提升5%-10%。由此不僅可以推動相關物業的去化速度、活躍市場，也能給港澳同胞進入深圳提供更多機會，從而有利于大灣區內部進一步融合發展。

深圳中原研究中心也分析，深圳市商業辦公物業、商務公寓等對港澳居民放松限購的政策，可吸引港澳居民資金投資或自用。在大灣區融合加速的背景下，未來會有越來越多的港澳居民到深圳生活、辦公。新政可以加快商業類產品的去化，但對深圳整體樓市影響不大。