市場(chǎng)期盼已久的存量房貸利率下調(diào)，正式拉開了序幕。

9月1日，央行北京分行發(fā)布公告稱，2019年10月至今，北京地區(qū)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)+55個(gè)BP。一天時(shí)間，上海、廣州、深圳等多地的首套房貸利率下限情況均已出爐。

此前一天，人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者注意到，多家銀行已發(fā)布公告稱，將在有關(guān)部門指導(dǎo)下抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，盡快開展利率調(diào)整工作。9月1日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者以客戶身份詢問了多家銀行網(wǎng)點(diǎn)信貸人士了解到，目前暫未下發(fā)具體實(shí)施細(xì)則。

此次存量房貸利率下調(diào)，哪些人將受益，房貸利率能下調(diào)多少，如何向銀行申請(qǐng)下調(diào)以及能否提振樓市?

一問：存量房貸利率究竟可以下調(diào)多少?

無論通過新發(fā)放貸款置換存量房貸，還是通過更改合同的方式降低存量房貸利率，金融監(jiān)管部門都對(duì)利率進(jìn)行了底線把關(guān)。即調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

近年來我國(guó)房貸政策以“因城施策”為原則，因此各地在不同階段實(shí)施的首套房貸利率下限各不相同。

9月1日，多地人行公布了首套房貸利率下限，將為此后銀行在執(zhí)行存量房貸利率下調(diào)政策時(shí)提供依據(jù)。其中，北京地區(qū)自2019年10月以來，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)+55BP;廣州地區(qū)自2019年10月8日至今則執(zhí)行首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為L(zhǎng)PR。

值得注意的是，每個(gè)地區(qū)在不同時(shí)間的首套房貸利率下限亦不相同。如深圳地區(qū)在2016年7月13日之前執(zhí)行的下限標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)利率的0.7倍;而該地區(qū)在2019年10月8日至今則執(zhí)行的是LPR+30基點(diǎn)。

二問：哪些人可以向銀行申請(qǐng)利率下調(diào)?

貸款人若想向銀行申請(qǐng)存量貸款利率下調(diào)，首先需要弄清自己在貸款時(shí)購(gòu)房所在城市的存量房貸利率下限情況，再在對(duì)照合同中簽訂的利率查看是否仍有下調(diào)空間。

比如，去年2月份，北京地區(qū)部分銀行執(zhí)行的最低首套房貸利率為L(zhǎng)PR+105BP，高于當(dāng)時(shí)北京地區(qū)首套房貸利率下限50個(gè)基點(diǎn)。因此若彼時(shí)有客戶按此利率在銀行貸款成功，本次或可享受房貸利率下調(diào)的政策，下調(diào)幅度不超過50BP。

不過，落實(shí)到操作層面，存量房貸利率將如何調(diào)整、調(diào)整多少仍需等待銀行的具體細(xì)則的出爐。

從金融監(jiān)管部門下發(fā)的通知來看，此次存量房貸利率下調(diào)，只針對(duì)首套個(gè)人住房貸款的客戶。

《通知》中“符合條件的存量首套住房貸款”，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

這意味著二套個(gè)人住房貸款客戶不在此次可申請(qǐng)調(diào)降的范圍之內(nèi)，但該標(biāo)準(zhǔn)涵蓋了近期部分地區(qū)因“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策而納入的剛需改善型購(gòu)房貸款。同時(shí)，此次調(diào)降的存量房貸利率重點(diǎn)在商業(yè)個(gè)人住房按揭貸款上，因此公積金住房貸款并不在此次存量房貸利率下調(diào)之列。

此外，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)。

三問：如何申請(qǐng)存量房貸利率調(diào)整?

根據(jù)《通知》，居民在申請(qǐng)存量房貸利率時(shí)，可選擇兩種調(diào)整方式進(jìn)行調(diào)整。其一是可以選擇與銀行商定，變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度。其二則是向銀行申請(qǐng)用新發(fā)放貸款來置換存量貸款。

具體選擇哪種方式，貸款人可以與銀行進(jìn)行商定。不過，目前由于相關(guān)政策剛剛出爐，各家銀行正在加緊制定符合銀行特征的具體實(shí)施方案。目前仍需等待銀行的具體通知。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，各家銀行可能會(huì)根據(jù)不同地區(qū)的差異來制定“一城一策”的具體實(shí)施方案。同時(shí)，監(jiān)管層鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，不排除未來銀行會(huì)針對(duì)部分特定用戶實(shí)施統(tǒng)一的存量房貸利率下調(diào)的措施。

四問：銀行會(huì)愿意下調(diào)存量房貸利率嗎?

金融監(jiān)管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

實(shí)際上，自去年以來，隨著各地房貸政策的不斷放松以及LPR利率的持續(xù)下降，新發(fā)放的首套房貸利率與存量房貸利率之間的差距相對(duì)較大。在一些地區(qū)，這一差距可達(dá)100個(gè)基點(diǎn)左右。疊加理財(cái)市場(chǎng)的波動(dòng)，投資者收益縮水，因此銀行面臨大量的房貸客戶選擇提前還款。

“存量房貸利率下調(diào)的背景是因?yàn)樘崆斑€貸的量相對(duì)較大。而隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個(gè)住房貸款提前還貸的因素會(huì)有一定程度的消化，反過來會(huì)帶來房貸量的增長(zhǎng)。”招商銀行行長(zhǎng)助理彭家文表示，隨著存量房貸利率下調(diào)，一定程度上會(huì)增強(qiáng)客戶的黏度，會(huì)讓銀行對(duì)客戶的經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步加深，從而對(duì)零售業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)有利。

此外，金融監(jiān)管部門有關(guān)人士還指出，存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

五問：本次下調(diào)對(duì)銀行和樓市有什么影響?

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次下調(diào)存量房貸利率，將對(duì)銀行的凈息差構(gòu)成一定的影響。但從當(dāng)前政策內(nèi)容來看，此次對(duì)于銀行凈息差的影響相對(duì)較小。

根據(jù)浙商證券銀行研究團(tuán)隊(duì)測(cè)算，如果考慮中小銀行按揭利率定價(jià)偏高，這部分利率下降到當(dāng)時(shí)政策底線，涉及按揭規(guī)模余額約11.8萬億。這意味著平均降幅不超過20BP，則對(duì)應(yīng)整體按揭平均降幅僅6.1BP。

“新政方案對(duì)上市銀行凈息差的影響好于此前市場(chǎng)預(yù)期，且近期銀行已經(jīng)開始新一輪存款利率下調(diào)，這意味著銀行的息差邊際得到保護(hù)。”浙商證券銀行研究團(tuán)隊(duì)分析師梁鳳潔表示，此前人民銀行首提銀行合理利潤(rùn)，在此基礎(chǔ)上有利于改善市場(chǎng)對(duì)于銀行息差和盈利性擔(dān)憂。

對(duì)于樓市而言，東方金誠(chéng)宏觀首席分析師王青預(yù)計(jì)，存量房貸利率調(diào)整疊加差別化住房信貸政策的調(diào)整優(yōu)化政策，意味著四季度樓市有可能出現(xiàn)趨勢(shì)性企穩(wěn)向上過程，本輪房地產(chǎn)行業(yè)周期的上行拐點(diǎn)即將到來。

與降低存量首套住房貸款利率政策同日出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，調(diào)整了首套房貸款的“加點(diǎn)”，統(tǒng)一下調(diào)了二套最低首付比，同時(shí)降低了新發(fā)放二套房利率下限。

“與今年一季度的階段性回暖不同，本輪政策內(nèi)容觸及購(gòu)房者關(guān)心的兩大核心問題——購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，對(duì)這兩項(xiàng)內(nèi)容的優(yōu)化調(diào)整將顯著帶動(dòng)剛需和改善型住房需求的釋放并引導(dǎo)行業(yè)回歸良性循環(huán)。”王青指出，接下來的九十月份是傳統(tǒng)的銷售旺季，樓市回暖存在明顯的季節(jié)性因素影響。因此，想要準(zhǔn)確判斷本輪政策的效果，一方面要看接下來樓市反彈的強(qiáng)度，另一方面還需持續(xù)關(guān)注金九銀十后樓市的上行趨勢(shì)能否得以延續(xù)。