中介機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，由于近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變化，中介機(jī)構(gòu)向開發(fā)商“討薪”事件也時有發(fā)生。

近日，一份名為《關(guān)于深圳中原反饋墊付傭金相關(guān)事宜的通報》的文件在網(wǎng)絡(luò)上流傳，其中，關(guān)于“各開發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過10億多元”的信息引發(fā)關(guān)注。

知名中介發(fā)文討傭金

網(wǎng)傳文件的落款為“中原集團(tuán)行政總裁施俊嶸”，時間為2023年8月11日。

文件稱，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開發(fā)商資金鏈斷裂爆雷，無法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金，導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損，經(jīng)營舉步維艱。

據(jù)第一財經(jīng)，名中原集團(tuán)內(nèi)部人士對第一財經(jīng)證實(shí)了上述文件的真實(shí)性。

“按照房地產(chǎn)銷售行業(yè)多年來的慣例，銷售人員的收入包含基本工資和傭金提成，傭金提成需要在收到開發(fā)商/代理商的銷售傭金之后發(fā)放。”上述文件內(nèi)容表示，中原集團(tuán)成立45年以來一直執(zhí)行上述的傭金提成發(fā)放制度，員工的基本工資部分，從來都是按月按時足額發(fā)放的，從未有任何拖延薪資或惡意欠薪的情況。

對于員工未收到的傭金，上述文件稱，如果要求深圳中原在未收到開發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下先行墊付傭金，即使僅墊付基層員工的提成，需要墊付的資金金額已超過4億元，這將導(dǎo)致公司的經(jīng)營更加困難。基于前述各方面的原因，中原集團(tuán)和深圳中原在尚未收到開發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下，并不具備先行墊付員工提成及合作方傭金的先決條件。不過，考慮到部分特別困難員工的生存困境，中原集團(tuán)董事局決定，向有特別困難的員工發(fā)放特困撫恤金，有特殊需要的困難員工可以按照流程提交申請，由集團(tuán)員工協(xié)會審核批復(fù)處理。

涉及恒大、寶能等

公開資料顯示，深圳中原屬于中原集團(tuán)，中原集團(tuán)成立于1978年，是一家以房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)為主，涉足物業(yè)管理、測量估價、按揭代理、資產(chǎn)管理、數(shù)據(jù)整合、投資移民等領(lǐng)域的大型綜合性地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。

公司官網(wǎng)顯示，目前，中原集團(tuán)共有55000余名員工，2500間直營地鋪，在包括全球60座城市成立了分公司，業(yè)務(wù)輻射百城，成為了房地產(chǎn)代理行業(yè)的先行者和引領(lǐng)者。

據(jù)上海證券報，深圳中原是中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司的簡稱，是深圳大型的專業(yè)地產(chǎn)代理公司，自2001年起在二級市場的代理樓盤數(shù)量和銷售量，均占深圳房地產(chǎn)市場主要份額。

深圳中原為政府土地投資提供調(diào)研服務(wù)，為開發(fā)商提供全程咨詢策劃及銷售代理服務(wù)，為深港等地客戶提供住宅、寫字樓、商鋪、廠房租售經(jīng)紀(jì)服務(wù)，以及按揭、評估等服務(wù)。

上述文件稱，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，各大開發(fā)商資金鏈斷裂相繼暴雷，無法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金，導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損，經(jīng)營舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計，各開發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過10億多元，目在法院已經(jīng)啟動訴訟追傭的金額達(dá)5.35億元，其中法院已經(jīng)裁決，在強(qiáng)制執(zhí)行的金額超過了4億元，待判決的金額1.35億多元。

目前，深圳中原起訴的主要開發(fā)商和項(xiàng)目，包括佳兆業(yè)、恒大、寶能、世茂、龍光、吉祥里。而近期上述被起訴的地產(chǎn)開發(fā)商也是各類消息頻出。

據(jù)第一財經(jīng)，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對第一財經(jīng)表示，從債權(quán)人償付順位角度來看，中介銷售傭金的支付應(yīng)該會被歸為普通債權(quán)，與一般供應(yīng)商處于同一序列，償付順序在有擔(dān)保抵押等增信條件的優(yōu)先債權(quán)之后，在優(yōu)先股之前。

柏文喜表示，在追傭的過程中，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以采取訴前保全的方式盡量多的查封對方的有效資產(chǎn)，以及關(guān)鍵往來賬戶，然后再與對方充分協(xié)商，雙方盡可能實(shí)現(xiàn)最大限度的和解，從而盡快的追回債權(quán)。

深圳二手房交易規(guī)模萎縮

從業(yè)人員大量流失

來自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，深圳二手房交易量持續(xù)走低。2020年至2022年，深圳二手房網(wǎng)簽錄得量(在深圳市房地產(chǎn)信息平臺發(fā)起的買賣合同份數(shù)，非最終成交過戶套數(shù))分別為120295套、44375套、26853套，今年上半年的二手房錄得量為20852套，僅為高峰期2020年的零頭。

今年7月12日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳二手房房產(chǎn)中介平均每人每個月的成交量是0.09套，折算下來一名中介一年只能賣掉1.08套房。

近年來，深圳二手房交易規(guī)模萎縮，導(dǎo)致從業(yè)人員大量流失。

“市場高峰期深圳有6萬多名星級中介(實(shí)名登記從業(yè)人員)，現(xiàn)在只剩2萬多人，行業(yè)生存困難。”深房中協(xié)相關(guān)人士表示。此外，今年上半年深圳中介行業(yè)的“新人率”約21.6%。在行情火熱的2020年，49.3%的從業(yè)者是新人。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，深圳二手房市場一季度“階段性小陽春”行情在進(jìn)入4月份之后戛然而止，甚至從二季度開始，每月成交量持續(xù)下探，并重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地，歸根結(jié)底還是市場筑底后，市場信心仍未能徹底修復(fù)。進(jìn)入下半年后，隨著新房銷售壓力的累加，一、二手房競爭的白熱化以及市場對于政策預(yù)期的減弱，在無任何托底穩(wěn)預(yù)期政策的支撐下，市場近期恐難再現(xiàn)類似一季度“階段性小陽春”行情。