過去幾年，韓國房價走出一波大漲行情，包括首爾在內的很多城市的價格，都出現了大幅上揚。但大致從2022年下半年開始，高企的韓國房價轉頭向下，價格與成交量均下滑明顯。

十幾個月的時間，韓國央行加息300個基點，被市場認為是該國房價下跌的重要因素。利率的上升產生了連鎖反應，讓特殊的傳貰(發音：shì)房制度的金融風險被放大，房東的拋售行為加速了房價走低。一位受訪華商的女兒就遭遇了傳貰房無法退還押金的情況，他說，“目前傳貰房已經引發很多糾紛，成為了韓國社會的一個大問題。”

暴漲之后現暴跌

“韓國人和中國人一樣，受傳統思想影響比較大，都喜歡買房子。”1959年出生在韓國、目前是韓國中華總商會會長的宋國平對中新經緯介紹，中韓之間有很多地方是相通的，房地產市場也有相似之處。

宋國平觀察，目前的價格大幅下跌，與前幾年房價過度攀升有關。疫情期間，韓國政府為了應對疫情對經濟的負面影響，出臺了一些刺激政策，這導致大量資金涌入房地產市場，在2019年至2022年，首爾地區的房價漲幅至少在2到3倍，核心區域的漲幅甚至更高。

疫情期間，韓國央行——韓國銀行多次大幅下調基準利率，并在2020年5月將基準利率降至0.5%，創下歷史新低。這一低基準利率維持了15個月。韓國中華總商會常任副會長王琇德對中新經緯說：“當時不到1%的利率，相當于政府給民眾發錢，而在各行業都比較蕭條的時候，大家除了買股票，就是去買房，導致大批民眾涌入到住房市場。”他稱，當時韓國全國的房子都在漲價，平均漲幅在1倍以上，首爾地區的漲幅在2倍以上。

韓國KB國民銀行發布的樓市統計資料顯示，2020年9月，首爾公寓的平均交易價格突破10億韓元(10.0312億韓元)，到2021年4月突破11億韓元(11.1223億韓元)，2021年10月的平均交易價格為12.1639億韓元(約合661萬元人民幣)。也就是說，首爾公寓的平均交易價格在13個月時間上漲超2億韓元，漲幅達21%。

隨著首爾房價暴漲，民眾的購房需求逐漸轉移到首都圈地區。韓國KB國民銀行數據顯示，2021年10月時，京畿道公寓的平均交易價格為5.911億韓元，仁川市也漲至4.2471億韓元。

房價的持續走高，讓超低的基準利率難以維持。早在2021年1月，時任韓國央行行長的李柱烈表示，近期大量資金涌入資產市場、家庭負債規模也大幅增加，2021年有必要適時有序地將寬松政策轉為正常。2021年8月“靴子”落地，韓國央行將基準利率從0.5%上調至0.75%。此后，韓國央行加息步伐迅速，至2023年1月將基準利率上調至3.5%，累計加息300個基點，并維持至今。

王琇德稱，“以前的貸款利息可以忽略不計，現在房貸利率漲到了7%、8%甚至更高，很多購房人連銀行利息都還不上，房價就迅速下調。”

韓國房地產委員會數據顯示，該國2023年4月份的房價指數較3月下降0.47%，已是連續11個月下跌，也是11年來最長的一段房價下跌時期。王琇德稱，“在2023年，韓國全國的房價平均下降了近40%，首爾等大城市的房價下降約30%，小城市下降50%，聽說還有一些地方下降了60%。”盡管房價出現下跌，但宋國平、王琇德均表示，目前韓國的房價依舊要高于疫情之前。

傳貰房推波助瀾

韓國的房地產市場存在一種特殊的制度，它被外界認為是該國房價暴漲暴跌的原因之一，這就是傳貰房制度，或者叫全租房、典租房制度。

傳貰房，是一種介于月租和所有權之間的選擇。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%(具體由合約雙方協議)的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金，房東則需在合約期滿后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關，歸房東所有。

國泰君安在一份研報中稱，在低利率時期，一方面，租戶可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進同級別住宅;另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場，或者購入新的房產并以傳貰房的方式繼續出租。在這種方式下，租客節省了開支，房東增加了個人資產，即使利率較低，銀行業也通過龐大的業務規模獲取不菲的利差收入。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲。

王琇德稱，傳貰房在韓國已經存在很長時間，由于過去幾年銀行貸款利率很低，租客每月所還的利息比租金還要低，因此，很多租客就選擇申請一筆貸款，將租房押金支付給房東，如此一來，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房東拿到這筆錢，就再買房，然后再出租，不斷地滾雪球，助長了有錢人的炒房行為。他觀察到，在韓國的租房市場中，選擇傳貰房方式的比例一直很高，選擇月租的主要是品質差一些的房源和單間房源。

但這一制度的缺陷在于，若銀行貸款利率上調、租客支付的利息高于租金，租客會選擇大范圍退租，房東卻無法短期退回押金。韓國央行自2021年8月以來大幅加息，讓傳貰房制度出現崩塌。

王琇德說：“目前傳貰房已經引發很多糾紛，成為了韓國社會的一個大問題。”韓聯社5月份報道，韓國多地發生傳貰房詐騙案，其中仁川“建筑王A某”案件規模最大，涉案金額高達388億韓元(約合2.03億元人民幣)，受害租戶多達481人，其中已有3人輕生。

國泰君安稱，在對傳貰房需求下降的同時，部分房東不得不出售手中的房產以歸還租客押金，這就導致了韓國的房價加速下行。與此同時，仍有相當一部分房東無力償還租客押金。因此韓國出現了一個現象，在房價大幅下跌的情況下，即使有新的租戶愿意接盤傳貰房，收到的押金也很難償還原租戶的全部押金，房東為了挽留原租戶以避免資金鏈斷裂，甚至開始向租戶倒貼房租。

王琇德說：“我的女兒在外面租房子就遇到了這種情況，去年退租時，房東只退回一部分押金，還有約100萬元人民幣沒有退回來。這個房東是自己蓋的房子，專門做傳貰房出租，實力還算比較高，經過協商，沒退回的押金的貸款利息就由房東繼續承擔。現在能這樣做就算好的了，好多房東已經沒能力返還押金。”宋國平則稱，傳貰房出問題后，目前越來越多租客已經選擇普通的租房方式。

房價何去何從?

目前的韓國，面臨著家庭負債較高、出生率低迷等問題，在一些分析人士看來，這成為拖累該國房價未來走勢的不利因素。

國際金融協會(IIF)2022年6月發布的一份報告顯示，2022年一季度，韓國家庭債務占國內生產總值(GDP)的比例高達104.3%，在受調查的36個國家和地區中排名第一。在東亞國家和地區中，中國香港、中國大陸、日本的這一比例分別為95.3%、62.1%、59.7%。

韓國企劃財政部近日稱，經合組織(OECD)將韓國2023年的經濟增長預期從此前的1.6%下調至1.5%，將明年的經濟增長預期從2.3%下調至2.1%。

國泰君安分析：“雖然美聯儲等央行紛紛表態高利率引發的銀行業第一輪危機已經過去，但是韓國用實例傳達出這樣一個信號：加息的‘潘多拉魔盒’并沒有合上，資產價格和杠桿的壓力仍然會讓很多投資者夜不能寐。”

韓國政府則出臺政策穩定樓市。據韓聯社，韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬今年3月表示，該國今年公寓、聯體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關制度以來最大減幅。他表示，基準房價下降歸因于政府爭取穩控樓市的政策和央行加息。征收綜合房產稅的房價基準從6億韓元上調至9億韓元(約合474萬元人民幣)，同時下調稅率也將發揮穩定樓市的作用。