最近，韓國房價崩了。

據中國基金報報道，韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，此前房價連漲數年。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬元人民幣，僅次于中國香港。

但在2021年8月，隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了三四成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超七成。

報道援引《亞洲日報》消息稱，2023年，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創下歷史新高。在首爾，部分公寓價格下跌了30%-40%，成交量更是暴跌70%以上。

“韓國樓市要崩”的恐慌情緒，正如瘟疫般在韓國投資圈“傳染”。而追隨美聯儲的“輸入性政策變數”，更加劇了韓國樓市的未來不確定性。

“全年都將持續低迷”

“負責任的預計，是韓國樓市2023年全年都將持續低迷，且首爾以外的情況會較首爾更嚴重。”

韓國樓市正面臨的價量齊跌窘境，有“韓國樓市多頭女王”之稱的荷蘭國際集團銀行(ING)韓日市場高級經濟師閔柱剛，也在5月24日發布的投資報告中承認，2023年的韓國樓市不容樂觀。

而另一些業內專家則更加悲觀。如有經濟學家就認為，韓國樓市因前幾年的過度投機業已飽和，且隨著人口老齡化和人口減少，即便首爾，市中心公寓空置率也在上升，首爾以外還有嚴重的人口外流問題，樓市長線前景就更難樂觀。

日前，韓國央行行長李昌鏞在接受彭博社采訪時表示，在房地產貸款拖欠率上升的情況下，金融部門的風險不斷增加，“需要政府動用政策手段調節”。但閔柱剛卻認為，政府的政策調節實際上幫了倒忙。

閔柱剛分析稱，此前的文在寅政府追求“房屋可負擔”，自執政以來不斷推行抑制房地產價格的政策，包括限制房地產投資和對多個業主征收重稅，目的是穩定房價，但此舉反倒被炒房者解讀為“房屋供不應求趁早搶購否則過時不候”，資金疊加杠桿，瘋狂涌入樓市以期搶在更嚴厲政策調控之前。

而現任尹錫悅政府上臺后，又亦步亦趨追隨美國高利率，手忙腳亂以高利率應對通脹壓力，結果導致住房負擔能力指數從平均50左右直沖80——按照閔柱剛的計算，韓國住房負擔能力指數一旦達到80，需求下降趨勢就難以撼動。

“連房帶錢血本無歸”

韓國是著名的出口導向型經濟，盡管如此，住房和建筑在其內需部分的占比也是舉足輕重的。

以 GDP 計算，韓國的建筑支出占 2022 年名義 GDP 總額的 15% 左右，包括建筑施工和土木工程。在工業生產中，建筑業約占整個韓國工業的 6%。而在韓國勞動力市場，建筑業在 2022 年創造了超過 210 萬個工作崗位，相當于總就業人數的 7.6%。

就金融業而言，與房地產相關的信貸是金融體系的重要組成部分。由于房地產及其相關行業對大多數普通韓國民眾的關聯度、感知度遠比外向型經濟部門要高，因此樓市的風吹草動，對社會的震撼力要比上述冷冰冰的數據更加重要得多。

分析家指出，此前韓國樓市的大幅走熱本身就極不正常，最終導致資金疊加杠桿瘋狂涌入樓市。但自去年底，韓國被迫追隨美聯儲高利率政策，陡增的信貸負擔不但嚇退了新來者，還壓垮了大批存量投資者，最終導致了戲劇性的雪崩局面。

熟悉韓國樓市的人士更指出，韓國獨有的“傳貰”房屋租賃制度，既是去年7月前韓國房地產市場狂飆突進的主力推手，也是如今韓國樓市大崩盤的罪魁，可謂成也蕭何，敗也蕭何。

所謂“傳貰”，是韓國獨有的一種房屋租賃模式，租戶一次性支付大筆押金——通常約為房產價值的 70%，以支付兩年的租金，房東在合同結束時返還押金。

這種獨特的模式，介于租房和購房之間，其目的是讓房東和租房者都能降低持有房屋的成本，同時降低自己在賬面上的房屋信貸負擔，便利從金融機構獲得更多房貸——這也刺激了更多房東加入“傳貰”房大盤的行列。

通常，在房價上漲、“傳貰”市場正常運轉的情況下，返還“傳貰”押金不會造成大問題，因為新租客并不難找，而且押金也會隨著房價上漲而相應增加。但一旦房價大幅下跌，房東就不得不降低“傳貰”價格，并挪用自有資金填補缺口。

如此一來，原本掩蓋在“傳貰”繁華之后、悄然飆升的杠桿泡沫風險，便會如定時炸彈般轟然炸響。而“傳貰”斷鏈的不可抗力，還導致大量“傳貰騙局”涌現。

公平地講，發生在當前韓國、尤其首爾都市圈的所謂“傳貰騙局”，絕大多數并非真的主觀行騙，但問題在于租房者兩年后“連房帶錢血本無歸”的客觀事實是放在這里的，也必然導致租戶越來越多遠離“傳貰”，客觀加速和加劇了韓國樓市的崩盤。

“更擔心杠桿泡沫堆積”

面對當前的混亂局面，“韓國樓市多頭女王”閔柱剛仍堅持認為，韓國房地產市場“還有救”。而其理由，包括需求仍在，如韓國全國約44%的家庭沒有自己的住房，首爾這一比例更高達51%;房屋調控政策放松，浮動利率按揭比例下降，以及預期高利率政策將在2023年下半年結束等。

問題在于，韓國本輪從降息到加息的戲劇性反轉，原本就是追隨美聯儲的“輸入性政策變數”，隨著美聯儲重申將繼續加息并維持高利率政策，韓國央行自行其是的懸念已經不大。

數據顯示，2021年初以來，韓國個人債務重組申請數量同比大幅度增長，甚至已經達到2003年“信用卡危機”以來最高。這表明韓國普通民眾的財務狀況、尤其預期空前惡化。這對樓市而言，絕對是最壞的消息。

不僅如此，韓國決策層的考量也未必和房地產投資者在一個頻道上。

如6月6日，韓國央行行長李昌鏞在紀念韓國央行成立73周年集會上講話，對樓市長期累積的金融風險公開表示擔憂，宣稱“從中長期來看，有必要與相關機構合作，找到一種讓家庭債務順利去杠桿化的方法，這樣金融失衡就不會再次累積”。

李昌鏞更特別反復提及，“隨著非銀行的重要性和系統的復雜性增加，僅針對銀行很難實現整個國民經濟的金融穩定目標”、“如有必要，應制訂實現金融穩定目標的措施”——很顯然，韓國央行的確如閔柱剛等“多頭”所愿，在密集釋放調控信號。

但是，韓國央行所釋放出的信號，卻似正與其所期待的背道而馳。決策層當然擔心樓市崩盤，但更擔心杠桿泡沫堆積壓垮整個韓國經濟和金融大廈，且他們或許還認為，任由“傳貰”堆砌起越來越高、由杠桿組成的“通天塔”，或許是一種更危險的長期性風險。

由此觀之，2023年的韓國樓市不容樂觀，2023年之后是不是真如“多頭女王”閔柱剛認為的“還有救”，其實也很難說。