昔日的“紐扣大王”搖身變成了如今的“地產(chǎn)大亨”，章卡鵬與一眾央、國企拍板搶地的背后，是偉星集團在背后撐腰。

2023年的土拍市場正悄然崛起一批“新”勢力。

日前，中指研究院公布了2023年前四月全國范圍內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜，按照拿地金額排名在前十名房企名單中，名不見經(jīng)傳的民營房企“偉星置業(yè)”赫然在列，而龍湖和濱江兩家民企巨頭僅分別位列十一名和十三名。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來偉星置業(yè)已經(jīng)在杭州、南京多處落子，還拿下了南京歷史上地價第二高的地塊，2023年前四月，偉星的權(quán)益拿地金額高達達到78億，而拿地面積則高達54萬m²。

近兩年，在房地產(chǎn)行業(yè)被陰霾籠罩之際，偉星置業(yè)成了土拍市場的新晉“黑馬”，雖暫未上市，但偉星置業(yè)的背后是被熟知的“紐扣大王”偉星集團，集團旗下偉星股份則是中國紐扣和拉鏈行業(yè)首家上市公司。

偉星股份憑借小小紐扣撐起了近百億的市值，但章卡鵬并不滿足于此，在服裝輔料、新型建材行業(yè)延伸，此后手握偉星新材和偉星股份兩家上市公司，隨后更是盯上了房地產(chǎn)行業(yè)。

民營“黑馬”偉星置業(yè)

在“房住不炒”的定位下，地產(chǎn)行業(yè)不斷洗牌、出清。大浪淘沙后，蟄伏已久的實業(yè)“地頭蛇”逆勢回歸，偉星置業(yè)便是其中之一。

今年三月，在江蘇南京的首批集中供地上，偉星置業(yè)以31億的成交價摘得南京史上第二貴地塊。

據(jù)悉，該地塊位于南京核心板塊河西南，成交樓面價達43173元/平方米，是南京繼2016年最貴地王葛洲壩河西南G14之后，樓面價最高的地塊。

而此次與偉星置業(yè)搶地的不僅包含建發(fā)股份、廈門國貿(mào)、華發(fā)、越秀等地方國企，招商、中海、華潤、保利等國企、央企也紛紛參與。

事實上，這家民營房企的“高調(diào)”并非首次。

二月末，在今年杭州的第二次集中供地土拍現(xiàn)場，濱江浦沿地塊在上午溢價封頂后，吸引了20多家房企參與搖號，最終偉星置業(yè)再度勝出，以總價19.46億元競得，樓面價26346.89元/平方米，溢價率11.45%。

此后3月28日，偉星置業(yè)再戰(zhàn)杭州和寧波兩大熱點城市土拍，并報名參拍多塊核心地塊，遺憾的是，此次運氣并不算好。

實則今年以來各大熱門城市的集中供地土拍中，除了一直以來大放異彩的國企、央企，還時常出現(xiàn)民營房企的身影。而曾經(jīng)活躍在市場上的閩系、粵系等民營房企因深陷債務(wù)危機逐漸退出舞臺中心，長三角地區(qū)在實業(yè)方面有長期的積累的民營房企成為新興勢力，除偉星置業(yè)外，還有亞倫地產(chǎn)、杭州中豪等實業(yè)民企的身影時常出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場。

在如今房地產(chǎn)周期調(diào)整之際，擁有足夠資金的實業(yè)大佬有了逆勢抄底的絕佳時機。

地產(chǎn)行業(yè)收縮之際，近兩年偉星置業(yè)展現(xiàn)的是擴張野心。

今年前四月，偉星的權(quán)益拿地金額已高達78億元，回顧前兩年偉星的戰(zhàn)績，2021年底杭州的第三批集中供地中，偉星一度報名了9宗地，最終幸運搖中申花地塊。這一年，偉星置業(yè)的身影還接連出現(xiàn)在武漢、南京、合肥等多個熱點城市。

2022年，偉星在進入的合肥、杭州、寧波、南京、武漢等城市項目銷售也有收獲，業(yè)績占比超當(dāng)年的50%，2022年是偉星自成立以來拿地最多的一年，總金額高達243億元。

從“紐扣大王”到“地產(chǎn)大亨”

偉星置業(yè)背靠的是被冠有“紐扣大王”稱號的偉星集團。

工商信息顯示，偉星置業(yè)是偉星集團旗下的控股企業(yè)，實控人為58歲的章卡鵬，創(chuàng)建于1976年9月的偉星集團，總部位于浙江臺州臨海，業(yè)務(wù)布局有服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、工藝飾品。

而現(xiàn)年58歲的章卡鵬是偉星集團的第三代掌門人。在他之前掌門人為明丕白和胡素文，章卡鵬與第一代掌門人明丕白為師徒。

目前，章卡鵬名下還擁有兩家實業(yè)型上市公司——偉星股份和偉星新材，兩者市值總計達400億。

這兩家公司在各自領(lǐng)域都做到了頭部，偉星股份是國內(nèi)服裝輔料行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，靠紐扣起家，“三間古廟、七個工人、九臺機器”的艱苦創(chuàng)業(yè)故事在浙江臺州臨海一帶廣為流傳，如今其每年生產(chǎn)約116億粒紐扣和8.5億米拉鏈，成為首家憑借紐扣和拉鏈生產(chǎn)而上市的企業(yè)。

偉星新材生產(chǎn)的塑料管道則應(yīng)用于鳥巢、水立方、港珠澳大橋、北京大興國際機場等國家超級工程。

根據(jù)其財報，2022年度，偉星股份實現(xiàn)營業(yè)收入36.28億元，較上年同期增長8.12%;歸屬于上市公司股東的凈利潤4.89億元，較上年同期增長8.97%;

同期內(nèi)，偉星新材營收凈利潤雙雙增長，上年度公司營業(yè)總收入69.54億元，同比上升8.86%，歸母凈利潤12.97億元，同比上升6.06%。

這兩家實業(yè)型企業(yè)經(jīng)營狀況較穩(wěn)健，負債率也相對房企更低，維持在20%-30%的水平，毛利率則有38%-40%。

如此看，雖兩家上市公司的營收和利潤表現(xiàn)不俗，但與偉星集團在土地市場上高達數(shù)億的投資相比，這些利潤似乎無法支撐起如此規(guī)模的投資。作為一家規(guī)模相對較小的房地產(chǎn)企業(yè)，偉星近兩年在土地市場上頻繁進行大額土地收購，引發(fā)了外界對其資金來源的疑問。

錢從何來?

在安徽當(dāng)?shù)兀瑐バ堑纳罡跸胂螅?jīng)常被外界誤認成安徽本土房企，甚至在蕪湖本地有這樣一個宣傳語“住在蕪湖，住在偉星”，是不折不扣的“地頭蛇”。

偉星置業(yè)也僅是章卡鵬旗下的一塊地產(chǎn)拼圖。除此之外，偉星集團名下還有云南云縣亞太投資置業(yè)、云南江海投資開發(fā)、臨海市偉星房地產(chǎn)、馬鞍山偉星房地產(chǎn)、浙江偉星房地產(chǎn)等一眾地產(chǎn)企業(yè)，而股權(quán)出質(zhì)則成了偉星房產(chǎn)最主要的融資方式。

早年間，偉星置業(yè)就多次將股權(quán)質(zhì)押給西藏信托有限公司、中國華融資產(chǎn)管理有限公司、西部信托有限公司、招商財富資產(chǎn)管理公司等。臨海市偉星房產(chǎn)也曾將股權(quán)質(zhì)押給萬向信托等。

此外，偉星也有自己的資產(chǎn)公司即浙江偉星資產(chǎn)管理有限公司，其股東為臨海彗星集團有限公司和偉星集團有限公司。同時，偉星集團對外投資企業(yè)中，也有TCL資本、金研資本、浙江股權(quán)交易中心等資產(chǎn)管理機構(gòu)。

2021年底，偉星置業(yè)將合肥國偉置業(yè)價值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予浙商銀行合肥分行;同年9月還將合肥偉星星資置業(yè)價值1億元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予廣發(fā)銀行合肥分行。

2022年11月，偉星置業(yè)出質(zhì)旗下子公司合肥星騰置業(yè)100%股份，質(zhì)權(quán)人浙商銀行股份有限公司合肥分行，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為5000萬元。

值得注意的是，在偉星置業(yè)頻頻拿地之際，章卡鵬旗下兩家上市公司也頻頻質(zhì)押股權(quán)，而質(zhì)押用途均為“經(jīng)營”或“貸款”。

2022年7月12日，偉星新材公告稱，公司股東偉星集團、臨海彗星分臨海支行，資金用途為“經(jīng)營”。截至該公告日，偉星集團累計質(zhì)押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%;臨海彗星已累計質(zhì)押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。

大手筆的投入在業(yè)績上也贏得不錯的回饋，數(shù)據(jù)顯示，偉星房產(chǎn)2022年房產(chǎn)銷售業(yè)績340億，位列百強榜55位;2021年銷售業(yè)績304億，位列百強榜88位，。

倘若以2021年為例，若根據(jù)中指研究院計算的2021年百強企業(yè)的凈利潤率均值9.8%計算，偉星當(dāng)年凈利潤約27.6億元。且是同期內(nèi)偉星股份和偉星新材營收、凈利總額的2.89倍、1.65倍。

當(dāng)前來看，雖國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在明顯復(fù)蘇跡象，但百億豪賭下偉星置業(yè)未來走向如何，值得深度觀察。