近日，自治區住房城鄉建設廳印發《廣西壯族自治區房地產開發企業管理辦法》(2023年修訂，以下簡稱《辦法》)。據悉，為防范房地產開發企業資金鏈斷裂和項目“爛尾”風險，《辦法》中增加了房地產開發企業在申請商品房預售許可前應當與房地產開發主管部門、商業銀行簽訂預售資金三方監管協議的規定，并就如何確定重點監管額度和使用監管額度內資金進行了說明。

企業資質

刪除原房企三級、四級和暫定資質相關內容

《辦法》明確，房地產開發企業依法按資質等級確定開發經營范圍和建設規模。一級資質房地產開發企業承攬房地產項目的建設規模不受限制;二級資質房地產開發企業可承攬建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目。二級資質房地產開發企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔業務。

解讀：修訂房地產開發企業資質有關內容。根據相關文件精神，《辦法》修改了房地產開發企業資質審批流程、申請核定資質應提交的材料及申報資質人員、材料要求等相關內容;刪除了原房地產開發企業三級、四級和暫定資質的相關內容。

商品房預售

明確裝配式建筑商品房應達到的工程形象進度

近年來，開發商拒絕購房人使用住房公積金貸款的現象時有發生，嚴重損害了支付住房公積金職工的合法權益，《辦法》對此提出了明確要求，房地產開發企業不得限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房。在銷售商品房時，房地產開發企業應當提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，并在商品房銷售公示平臺網站和樓盤銷售現場予以公示。

《辦法》明確，獲得預售許可之前，房地產開發企業不得開展商品房銷售活動，不得訂立與擬銷售商品房有關的意向合同條款，不得以任何形式向購房人收取預售價以外的費用。房地產開發企業制作商品房預售廣告或者進行其他形式的宣傳時，應當載明“商品房預售許可證”的批準文號。

房地產開發企業申請預售許可，按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金應達到建設總投資的25%以上。其中，多層建筑應完成基礎結構施工，高層建筑應完成主體結構三層以上，超高層建筑應完成主體結構十層以上;對滿足裝配式建筑要求的商品房項目，工程形象進度應達到±0.000標高。

解讀：根據自治區住建廳印發的《關于在自治區裝配式建筑試點城市新建建筑中推廣應用預制樓梯板預制樓板預制內外墻板的通知》(桂建發〔2020〕8號)要求，為強化政策落實力度，鼓勵房地產開發企業采用裝配式建筑建造方式開發房地產項目，促進裝配式建筑發展，《辦法》第十六條明確了房地產開發企業預售符合裝配式建筑要求的商品房項目應達到的工程形象進度。

預售資金

申請預售許可前應簽訂三方監管協議

今年以來，全國多地發文進一步加強商品房預售資金監管，以保障購房人所購預售商品房順利建設、按期交付。對此，《辦法》也提出了明確要求，房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當在項目所在地商業銀行開立商品房預售資金監管專用賬戶，并與房地產開發主管部門、商業銀行簽訂預售資金三方監管協議。監管賬戶開戶銀行應與項目所在地房地產開發主管部門建立信息互通共享機制。

商品房預售所得款項，應當全部存入預售資金監管專用賬戶。市、縣(市、區)房地產開發主管部門根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件以及房地產開發企業信用等級等因素確定確保項目竣工交付所需的資金監管額度。額度內的資金必須用于與商品房有關的工程建設。

房地產開發企業申請使用監管額度內資金的，經房地產開發主管部門審核同意后，由商業銀行從監管賬戶及時撥付。房地產開發項目竣工驗收之前，監管賬戶應有留存資金，具體比例由各市房地產開發主管部門確定。

解讀：《辦法》修訂了商品房預售資金監管有關內容。關于根據住房和城鄉建設部等國家部委關于商品房預售資金監管的規范性文件要求，為防范房地產開發企業資金鏈斷裂和項目“爛尾”風險，《辦法》中增加了房地產開發企業在申請商品房預售許可前應當與房地產開發主管部門、商業銀行簽訂預售資金三方監管協議的規定，并就如何確定重點監管額度和使用監管額度內資金進行了說明。

物業承接查驗

小區交付15日前要進行承接查驗

《辦法》規定，房地產開發企業應當在辦理預售許可(現售備案)之前，依法制定臨時物業管理規約，選聘前期物業服務人(物業服務企業或其他管理人)。

房地產開發項目驗收合格后，房地產開發企業應當在現場查驗20日前將項目資料提供給物業服務人，在物業交付使用15日前與選聘的物業服務人完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。查驗工作完畢后，房地產開發企業應與物業服務人簽訂《物業承接查驗協議》，并在協議簽訂后10日內辦理物業交接手續。

解讀：修訂物業承接查驗有關內容。根據《物業管理條例》《物業承接查驗辦法》有關規定，為保障物業承接查驗工作開展，維護業主的合法權益，《辦法》第二十三條明確了房地產開發企業與物業服務人進行物業承接查驗的具體內容及時間節點。